تحليل:التمويل العقارى آلية الحكومة لتنظيم سوق الاسكان..و طريق محدودى الدخل للحصول على مسكن آمن

برغم عزوف العديد من المواطنين عن شراء وحداتهم السكنية بنظام التمويل العقارى وإهمال الحكومات السابقة تفعيل دوره فى تنظيم قطاع الاسكان حيث لا تتعدى مساهمة التمويل العقارى فى مصر نسبة  1%، وذلك فى ظل توقف الحكومات عن تعديل القانون وتفعيل آلية تسجيل الوحدات السكنية بما يساهم فى توسيع نشاط التمويل العقارى الميسر، يؤكد عدد من خبراء قطاع التمويل العقارى أنه يعد الآلية الوحيدة أمام الحكومة لتنظيم سوق الاسكان وتحقيق أهداف محدودى الدخل فى الحصول على مسكن آمن لهم، وبطرق ميسرة.

بجانبه أكد أحمد حجاج، العضو المنتدب شركة سكن للتمويل العقاري، أن نجاح الحكومة فى الموافقة على إصدار اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى يعد خطوة أولية هامة لتدعيم إنطلاقة نشاط التمويل العقارى فى مصر، حيث تم توفير حزمة جديدة من المنتجات الخاصة بالتمويل والتى تساهم فى توسيع قاعدة العملاء المتعامل معهم من قبل شركات التمويل العقارى، بتوفير آليات الإيجار التمليكى، والمرابحة والمشاركة.

وأضاف أن تفعيل المنتجات الجديدة التى يتضمنها تعديل اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى يتطلب دعم واضح من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة فى سرعة إقرارها، حتى يمكن لشركات التمويل العقارى طرحها على العملاء خلال الفترة المقبلة، مشيرا  إلى أن شركات التمويل العقارى تواجه العديد من المشكلات فيما يتعلق بنشاطها داخل السوق المحلية، ويأتى فى مقدمة هذه المشكلات تيسيير إجراءات تسجيل الوحدات السكنية، ولذا تعمل الشركات على وضع بعض المقترحات لحل الأزمة أمام هيئة المجتمعات العمرانية، للمطالبة بوضع صيغة تنفيذية جديدة فى عقود شركات التمويل العقارى المتعاملة مع العملاء يمكن من خلال هذه الصيغة القانونية تمكين شركات التمويل العقارى بإمكانية الحصول على الوحدات السكنية فى حالة تعثر العميل عن السداد.

ولفت إلى أن شركات التمويل العقارى غير قادرة خلال الفترة الحالية على الدخول فى تمويل المشروعات السكنية لتمويل الوحدات السكنية تحت الإنشاء ودعم المواطنين فى الحصول على وحدات مدعمة، مؤكدا أن آليات التمويل تحت الإنشاء معمول بها داخل دول الخليج فقط، بعد أن توقفت الدول الأروبية عن العمل بها، موضحا أن دخول شركات التمويل العقارى فى التمويل تحت الإنشاء يرتبط بإيجاد قانون ضمانة تنفيذ الأعمال لدى المقاولين والمطورين العقاريين داخل مصر، حتى يكون هناك ضمانة واضحة فى تنفيذ المشروعات العقارية التى يشارك فى تمويلها شركات التمويل العقارى، حيث يعد هذا القانون ضمانة واضحة لدفع الشركات لإطار التمويل تحت الإنشاء.

وفيما يتعلق بدور الحكومة فى دعم نشاط التمويل العقارى، قال المهندس طارق السباعي، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية للشئون العقارية والتجارية، أن الهيئة لا تدخر جهدا فى دعم نشاط التمويل العقارى، وساهمت خلال الفترة الماضية فى إقرار تيسييرات جديدة لعمل شركات التمويل العقارى وذلك وفقا للقرار رقم 217 الصادر خلال الفترة الماضية بإلزام أجهزة المدن الجديدة بتذليل كافة العقبات أمام شركات التمويل العقارى.

وأضاف الهيئة تعد الشريك الرئيسى لعمل المستثمرين داخل الدولة، وتعمل على توفير كافة أوجه الدعم الممنكة خلال الفترة الحالية لتدعيم إنطلاقة نشاط التمويل العقارى والذى يمثل الآلية الرئيسية لتنشيط القطاع العقارى داخل الدولة، مشيرا إلى إهتمام وزارة الاسكان بدعم شركات التمويل العقارى من خلال توفير وحدات سكنية مدعمة بمشروع المليون وحدة سكنية الجديد، وزيادة اعداد الوحدات السكنية المنتجة أمام شركات التمويل العقارى لتمكينها من العمل ودعم تمويل المواطن فى الحصول على وحدة سكنية ملائمة.

وأكد أن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تسعى من خلال مؤتمر شركاء تنمية “التمويل العقاري” في مـصر، الخروج بتوصيات هامة حول نشاط التمويل العقارى، خاصة وأن الأزمة الرئيسية التى تعوق التمويل العقارى تكمن فى عدم وجود توعية كاملة بآليات نظام التمويل لدى شرائح واسعة من المواطنين، وهو ما يؤكد أهمية عمل حملات توعوية جديدة لرفع مستوى الوعى لدى المواطنين بنظام التمويل العقارى وما يوفره من منتجات تيسر على المواطن الحصول على السكن.

وحول دور شركات الاستثمار العقارى فى تفعيل تطبيق قانون التمويل العقارى، يرى المهندس هشام شكري، رئيس مجموعة رؤية  للاستثمار العقاري، أن نشاط التمويل العقارى داخل مصر مكبل بالعديد من الإجراءات والإشتراطات المتعلقة بالمستندات التى تضعها شركات التمويل العقارى فى التعامل مع العملاء، وهو ما يساهم فى خفض نشاط التمويل العقارى وابتعاد العديد من المواطنين عن التعامل مع الشركات فى الحصول على الوحدة السكنية، مطالبا بتفعيل قانون الإيجار التمويلى ضمن نشاط التمويل العقارى بما يساهم فى القضاء على الإشتراطات الخاصة بإثبات المستندات، وجذب مزيد من العملاء، وتوسيع قاعدة المستفيدين بالتمويل العقارى.

وأضاف أن إجمالى المتعاملين بنظام التمويل العقارى لا يتعدى 30% داخل السوق المحلية نتيجة المطالبة بإثبات العديد من المستندات المتعلقة بدخل الفرد بإعتباره الضمانة الأولى لتمويل العميل، بينما يفقتد 70% من الراغبين فى الحصول على الوحدات السكنية بالتمويل العقارى القدرة على إثبات دخولهم بصفة رسمية، ويعد ذلك السبب الرئيسى وراء إنخفاض حجم المتعاملين بالتمويل العقارى.

ولفت إلى أن تفعيل قانون الإيجار التمويلى سيساعد على تلافى أزمة إثبات دخول العميل للحصول على دعم وتمويل من شركات التمويل العقارى، كما يمكن الشركة من الاستحواذ على الوحدة السكنية دون طلب ضمانات إضافية حيث تظل الوحدة السكنية فى حوذة الشركة وتضمن بقائها فى حالة تعثر العميل عن سداد أقساطه، مشيرا إلى أن تفعيل هذا القانون سيساهم بالإسراع فى إجراءات نشاط التمويل العقارى أمام المواطنين.

وأشار إلى وجود العديد من الوحدات السكنية على مستوى مختلف المحافظات غير مسجلة حيث تم إنشائها بالمخالفة لقانون البناء وترفض الدولة التصالح معها برغم توصيل كافة المرافق لها، مؤكدا أن هذه الوحدات السكنية مشغولة بالشكان وتقدر قيمتها بمليارات الجنيهات وتعد ثروة عقارية مهدرة وتخرج عن الاقتصاد الكلى للدولة، ولا يتم الاستفادة بها.