تقرير – “جيه إل إل “: مرونة الشركات العقارية تساهم في استقرار السوق بعد عام من تعديل المسار

كشف التقرير السنوي لشركة جيه إل إل للاستشارات العقارية عن مساهمة المرونة التي اتبعتها الشركات العقارية خلال العام الماضي في الحفاظ على استقرار السوق وتماسكه، حيث أطلق التقرير على هذا العام “عام تعديل المسار” حيث تمكنت أغلبية القطاعات من تحقيق التعافي من آثار التغييرات التي طرأت على السياسات النقدية في عام 2016، وما صاحبها من تخفيض لقيمة الجنيه المصري وذلك حسب أحدث التقارير الصادرة عن جيه إل إل، شركة الاستشارات والاستثمارات العالمية الرائدة.

وفي ظل هذه السياسات استطاعت مصر أن تحقق نمواً في الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 4,2% في 2017 مقارنة بنسبة 4,3% في العام الماضي وفقاً لمؤسسة أكسفورد إيكونوميكس. وأدى ثبات الأداء الإيجابي الذي تحقق على تعافي النمو في الصادرات الفعلية وتدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر إلى رفع توقعات الناتج المحلي الإجمالي في العام المالي 2017/2018 إلى 4,6%.

وتعود التوقعات الإيجابية العامة لقطاعات الوحدات السكنية والمساحات الإدارية والسياحة التي استعرضها التقرير إلى زيادة التنافسية الدولية لهذه القطاعات على خلفية سياسة تعويم قيمة الجنيه المصري والمساعي المكثفة التي تبذلها الحكومة المصرية لجذب الاستثمار الأجنبي مع دعم المنشآت الخاصة بالمستثمرين المحليين.

من جانبه قال أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل في مصر، قائلاً: “إن النصف الأول من عام 2017 شهد التأثير الأكبر لهذه التعديلات التي اضطرت المستهلكين والموردين على حد سواء إلى التكيف مع الأوضاع الجديدة في السوق”.

وأضاف “لقد تأثرت بيئة الأعمال بصفة عامة، وهو ما أدى إلى مرحلة قصيرة من الاضطراب بين الأطراف المعنية الرئيسية في القطاع العقاري، ولكن النصف الثاني من العام شهد استقرار أوضاع السوق في المجمل مما عزز الروح المعنوية لسوق العقارات”.

وشهد قطاع الفنادق والسياحة نمواً في اتجاه معاكس للدورة الاقتصادية خلال عام 2017 حيث أدى تعويم قيمة الجنيه المصري إلى زيادة معدلات إشغال الغرف. وفيما يخص الاستثمارات في هذا القطاع، لا تزال التوقعات إيجابية لعام 2018 .

وفي قطاع الوحدات السكنية تحمل المستهلك أغلبية الزيادات في الأسعار التي ارتفعت بشكل كبير عند تقويمها بالجنيه المصري. كما أدى تغير الأوضاع السوقية إلى إعادة النظر في مساحات الوحدات وطول مدد السداد. وعلى الرغم من التحديات القائمة، فهناك صفقات قوية في الطريق تبرهن على تماسك هذا القطاع.

وأضاف سامي: “لقد تعافى سوق الشقق السكنية إلى حد بعيد في عام 2017، إذ زادت أسعار الوحدات في المشروعات الجديدة بأكثر من 50% بالجنيه المصري في القاهرة الجديدة على مدار 12 شهراً الماضية (وبنسبة 20% خلال ربع العام). ونظراً لتعافي وضع الجنيه المصري بشكل طفيف مقابل الدولار خلال العام الماضي، كانت المكاسب بالدولار أكبر بكثير (أكثر من 59%). وهذا على نقيض سوق الإيجارات الذي انخفضت فيه القيمة بنسبة 24% في القاهرة الجديدة. وتعكس هذه التغيرات تحولاً كبيراً في سوق الوحدات السكنية، مع تحول النشاط بعيداً عن المصريين المغتربين واعتماده على المشترين المحليين. وعلى الرغم من توقع تسجيل الإيجارات لمزيد من الانخفاض في بعض المناطق على المدى القصير، من المتوقع أن يحقق سوق المبيعات مكاسب أخرى في القيمة في عام 2018

وسجل قطاع المساحات الإدارية انخفاضاً في الإيجارات تراوح  بين 10 و25% عند تقويم الإيجارات بالدولار الأمريكي؛ حيث نجح المستأجرون في التفاوض على تخفيض الإيجارات لتحقيق نموذج أعمال أكثر استدامة. وأخذ المطورون زمام المبادرة في محاولة منهم للاحتفاظ بالمستأجرين من خلال تثبيت سعر الصرف أو تقويم الإيجارات بالجنيه المصري.  وعلى الرغم من التوقعات التي تشير إلى أن إيجارات المساحات الإدارية في طريقها لمزيد من التراجع على المدى القصير، تظل التوقعات إيجابية نسبياً على المدى الطويل.

وعلى صعيد قطاع منافذ التجزئة كان تخفيض سعر الجنيه هو أبرز التحديات لهذا القطاع في عام 2017. وقد شوهد الأثر الرئيسي خلال النصف الأول من العام مع ظهور بوادر تدعو للتفاؤل مع اقتراب نهاية النصف الأول.  وقام البنك المركزي المصري بإلغاء القيود الصارمة التي كانت مفروضة مسبقاً على عمليات إيداع الدولارات وسحبها بغرض الاستيراد. وخلال الفترة التي طبقت فيها هذه القيود، لجأ بعض تجار التجزئة المحليين إلى الاعتماد على مزيد من البدائل المحلية مما أدى إلى رفع مستوى تنافسية المنتجات المصرية.

المساحات الإدارية

المعروض

لا يزال المعروض من المساحات الإدارية من الفئة أ في القاهرة مستقراً عند حوالي958 ألف متر مربع مع عدم تسجيل اكتمال أي مشروعات كبيرة في عام 2017.  ومن المنتظر أن يزداد المعروض في عام 2018 بإضافة المباني الإدارية في كايرو فستيفال سيتي واكتمال العمل في كايرو كابيتال سنتر الواقع أيضاً في شرق القاهرة. ويستمر طلب المستأجرين على المساحات الإدارية الواقعة في شرق المدينة بسبب الإقبال على القاهرة الجديدة وتأثير إقامة العاصمة الجديدة.

وإذا نظرنا إلى المستقبل (2020 وما بعدها)، سنجد أن هناك عدداً كبير من المساحات الإدارية الجديدة المنتظر تسليمها في العاصمة الجديدة شرق القاهرة. وقد عُينت الشركة الصينية العامة للهندسة الإنشائية مقاولاً رئيسيا لتطوير 505 ألف متر مربع من الأراضي التي تمثل المرحلة الأولى من مشروع العاصمة الجديدة والتي تشمل 12 برجاً إدارياً وبرجاً طوله 345 متراً هو الأطول في أفريقيا.

الأداء

نجح المستأجرون في التفاوض على خفض الإيجارات للحفاظ على دورتهم التجارية وعلى أدائهم خلال فترة التقلبات. وأصبح شاغلوا المساحات الإدارية انتقائيين للغاية نظراً لبيئة الأعمال وحساسية الأسعار وتنوع الاختيارات من بين المقرات البديلة المتاحة. ويلجأ المطورون والملاك إلى تقديم تسهيلات تتراوح بين تثبيت سعر الصرف وتقويم الإيجارات بالجنيه المصري. وقد انخفضت إيجارات المساحات الإدارية من الفئة أ مقارنةً بالعام الماضي ومن المتوقع أن تظل تحت ضغط في عام 2018 نظراً لزيادة المعروض.

 الوحدات السكنية

المعروض

أضيفت حوالي 10 آلاف وحدة إلى المعروض من الوحدات السكنية في عام 2017 وشملت المشاريع الكبرى التي تم إنجازها مشروع إيست تاون الذي تنفذه شركة سوديك والمرحلة الأولى من نيو جيزة. وتواصلت عمليات التسليم في المراحل الإضافية من مشاريع أعلن عنها سابقاً، مما يعني احتمال تسليم70 ألف  وحدة أخرى ضمن فئة المجمعات السكنية المغلقة على مدار السنوات الثلاثة القادمة.

ودخل كبار المطورين مثل مجموعة طلعت مصطفى ومصر إيطاليا إلى المناطق السكنية في العاصمة الجديدة. ويقع كمباوند إل بوسكو السكني الذي تطوره شركة مصر إيطاليا على حدود العاصمة الإدارية الجديدة، وقد انتهت الشركة من مبيعات المرحلة الأولى من المشروع وأطلقت المرحلة الثانية في الربع الرابع من عام 2017 التي من المتوقع تسليمها في الربع الرابع من عام 2020.  وتتضمن المشاريع الأخرى المعلن عنها بالقرب من منطقة العاصمة الجديدة مشروع سوديك إيست الذي يشمل فللاً ومنازل مقامة على مساحة 2,7 مليون متر مربع ويتوقع تسليمه بحلول الربع الثاني من عام 2021. ويقوم بتطوير المشروع شركة سوديك بالتعاون مع شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير ومن المتوقع أن يضيف المشروع حوالي 8600 وحدة سكنية عند تسليمه.

وعلى الرغم من أن إنشاء العاصمة الجديدة قد أدى إلى زيادة اهتمام المطورين وملاك المنازل بالجانب الشرقي للقاهرة، تواصل أسعار الوحدات السكنية في غرب القاهرة تنافسيتها حيث تجتذب هذه المنطقة معظم المشترين الذين يرغبون في شراء وحدات سكنية ميسورة التكلفة.

الأداء   

شهدت أسعار بيع الوحدات السكنية ارتفاعاً كبيراً من حيث قيمتها بالجنيه المصري في عام 2017 واستمر هذا الاتجاه حتى الربع الأخير من هذا العام. ولكن نظراً لانخفاض قيمة العملة المحلية انخفضت أسعار الوحدات بالدولار الأمريكي خلال عام 2017. ويتبنى المطورون آليات متعددة للحفاظ على الطلب مثل زيادة مدد السداد وعدم احتساب فوائد على الأقساط وفي بعض الحالات إلغاء الدفعات المقدمة. ويفرض ارتفاع تكاليف البناء وندرة المواقع وارتفاع أسعار الفائدة ضغوطاً مالية على المطورين الذين يسعى قطاع كبير منهم للدخول في مشروعات مشتركة وشراكات وبرامج لتشارك العوائد.

وقد تزايدت أهمية قطاع أصحاب المنازل الثانية في الطلب على الوحدات السكنية داخل القاهرة خلال عام 2017. وكان الاتجاه السابق يشير إلى سعي أصحاب المنازل الثانية إلى شراء وحدات سكنية في المناطق الساحلية للاستخدام في مواسم الصيف والعطلات. وعقب اضطرابات العملة وارتفاع معدل التضخم في عام 2017 زاد الطلب على العقارات داخل القاهرة زيادة كبيرة بوصفها ملاذاً وفرصاً آمنة للاستثمار. وجذبت ضمانات الأداء المستقبلية التي يقدمها المطورون عدداً أكبر من المستثمرين ودعمت الزيادة في حركة البيع على الخريطة والأسعار خلال عام 2017. وعلاوة على ذلك، من المنتظر أن يساهم صرف عوائد شهادات الإيداع عالية الفوائد في تحقيق أداء إيجابي في القطاع خلال عام 2018 على خلفية زيادة السيولة.

ومن المتوقع أن يتحسن أداء سوق الإيجارات في عام 2018 بسبب حالات التأجيل في تسليم الوحدات في المجمعات السكنية المغلقة مع تأجيل تسليم غالبية المشاريع في هذا القطاع حتى عام 2020 على الأقل، مما تسبب في بحث المشترين عن حلول مؤقتة في سوق الإيجارات. ومن المتوقع أن يتركز الطلب على الوحدات خارج المجمعات السكنية المغلقة في عام 2018 نظراً لمحدودية الميزانيات وارتفاع أسعار الإيجارات داخل هذه المجمعات.

قطاع منافذ التجزئة

المعروض

لم يشهد قطاع منافذ التجزئة إضافة أي مشروعات خلال الربع الرابع حيث ظل إجمالي المخزون من منافذ التجزئة في المراكز التجارية عند 1,46 مليون متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير. ومن المنتظر أن يشكل ألماظة سيتي سنتر المملوك لمجموعة ماجد الفطيم (103 ألف متر مربع) الإضافة الكبرى القادمة للمعروض من منافذ التجزئة في القاهرة ومن المنتظر اكتمال العمل في المشروع في عام 2018.

وقد أصبحت المراكز التجارية المفتوحة ظاهرة متنامية في قطاع منافذ التجزئة بالقاهرة مع التركيز على قطاع المأكولات والمشروبات أكثر من الأزياء والموضة. ومن المتوقع أن يشهد عام 2018 اكتمال عدد إضافي من المراكز التجارية المفتوحة بالقرب من المجمعات السكنية المغلقة في كل من شرق القاهرة وغربها .

ويُعد أركان بلازا الواقع في غرب القاهرة امتداداً لمشروع جديد من مشروعات التطوير العقاري المتكاملة والمتعددة الاستخدام حيث يضم منافذ للبيع بالتجزئة وووحدات ترفيهية ومساحات إدارية وعيادات وغرفاً فندقية. ومن المنتظر إضافة 3 أراضي جديدة إلى مشروع أركان بلازا لتعزيز أصوله مما سيزيد من المساحة المبنية المخصصة لمنافذ التجزئة بواقع 45200 متر مربع والمساحات الإدارية بواقع 24400 متر مربع  ووحدات الترفيه بواقع 10800 متر مربع.

الأداء

كان قطاع منافذ التجزئة هو الأكثر تأثراً في سوق العقارات خلال عام 2017 حيث واجه المستهلكون وتجار التجزئة العديد من الصعوبات والتحديات. فقد أثر تخفيض قيمة الجنيه المصري على طرق عمل تجار التجزئة والمطورين على حد سواء وصاحب ذلك زيادة في التضخم والجمارك، مما أدى إلى تقليل إنفاق المستهلك وفرض حظر على الواردات وهو ما أضعف قدرة تجار التجزئة على استيراد البضائع من الخارج.  وساهم ذلك في خفض الطلب على مساحات منافذ التجزئة.

ولكن التوقعات بالنسبة لقطاع منافذ التجزئة تشهد تحسناً ملموساً. فمع نهاية العام، بدأت مستويات الدخل في التعافي مع زيادة الأسعار ومن المتوقع أن تضيق هذه الفجوة أكثر خلال عام 2018. وخلال الربع الرابع من عام 2017، أعلن البنك المركزي المصري رفع القيود السابقة على توفير السيولة للشركات المستوردة للسلع غير الأساسية. واعتبر البعض هذا الإعلان تصرفاً إيجابياً من السلطة النقدية حيث سيؤدي إلى تخفيف صعوبة الأوضاع التجارية لتجار التجزئة الدوليين والمحليين. ومن المتوقع أن يشهد عام 2018 انخفاض حجم الصعوبات والعوائق التي تواجه تجار التجزئة مع زيادة التوسعات وزيادة الداخلين الجدد إلى السوق ولاسيما الأسماء التجارية المشهورة.

وشهدت الإيجارات الفعالة في سوق منافذ التجزئة فترة من التقلب عقب تخفيض قيمة الجنية، إذ انخفضت الإيجارات المقومة بالدولار الأمريكي بنحو 50% منذ مطلع عام 2017. كما أدى تخفيض قيمة الجنيه المصري إلى سلسلة من التغيرات في طبيعة العقود التي يقدمها المطورون، حيث بات من الشائع الآن أن يُعرض على المستأجرين شروط دفع أكثر مرونة وسعر صرف بحد أقصى ثابت. كما لجأ عدد كبير من المطورين إلى تحديد إيجاراتهم بالجنيه المصري نظراً لاستمرار القيود المفروضة على الحصول على العملة الأجنبية والضغوط الأخرى التي يواجهها تجار التجزئة.

وقد ارتفعت نسب الشواغر من 13% إلى 15% مقارنةً بالعام الماضي نظراً لوجود زيادة في المعروض، ومن المتوقع استمرار هذا الاتجاه في عام 2018 مع إنجاز المزيد من المشروعات.

الفنادق

المعروض

بلغ عدد المعروض من الغرف الفندقية 24 ألف غرفة في عام 2017، وكان آخر فندق كبير اكتمل العمل فيه في الربع الأخير من العام هو شيراتون الجيزة الذي أضاف 650 غرفة إلى السوق. ولا يزال العمل جارياً في فندق هيلتون معادي توين تاور ومن المقرر افتتاحه في عام 2018 ليضيف 256 غرفة فندقية إلى المعروض في المستقبل. ووقعت مجموعة فنادق إنتركونتيننتال عقداً لتشغيل فندق جديد من مجموعة فنادق كراون بلازا في مدينة الشيخ زايد غرب القاهرة. ومن المتوقع أن يضيف هذا المشروع الذي تقوم بتنفيذه شركة البدر للاستثمار والأسواق التجارية 187 غرفة فندقية داخل مشروع أركان بلازا في عام 2021.

الأداء

سجل قطاع الفنادق والسياحة أداءً إيجابياً طوال العام من حيث معدلات الإشغال وزيادة الرغبة في الاستثمار. وقد كان تخفيض قيمة الجنيه المصري سلاحاً مزدوج التأثير على القطاع حيث أسهم التخفيض في زيادة السياحة الداخلية إلى جانب مساعدته في زيادة تنافسية أسعار الفنادق المصرية وجاذبيتها للسائحين الأجانب. وكان تراجع قيمة الجنيه سبباً في سفر الكثير من المصريين إلى وجهات محلية بدلاً من الأخرى الدولية. وقد انخفضت أسعار الفنادق انخفاضاً ملحوظاً عند تقويمها بالدولار الأمريكي، مما جعل مصر إحدى الوجهات التنافسية.

وقد أسهم كلا التأثيرين بقوة في تعافي نسبة الإشغال (التي بلغت في المتوسط 76% خلال الفترة من بداية عام 2017 حتى شهر نوفمبر). كما ارتفع متوسط أسعار الغرف (متوسط السعر اليومي) بشكل ملحوظ على مدار العام، لكنه ظل دون المستويات الإقليمية التي تبلغ نحو 85 دولار في الليلة.

ونظراً لتواصل الجهود المبذولة لتحسين مستويات السلامة والأمن استجابة لمطالب الشركاء الدوليين في مجال السفر والسياحة، فمن المتوقع أن يشهد عام 2018 إلغاء باقي أوامر حظر الطيران التي لم تُرفع بعد. ومن شأن هذا أن يؤدي إلى تواصل النمو في الطلب وزيادة الإشغالات في الفنادق.