رغم تراجعه تدريجيًا.. التمويل العقاري يروض التحديات الاقتصادية و3 مقترحات للنهوض بالقطاع

تراجع تدريجي شهده نشاط التمويل العقاري على مدار الأشهر الـ 9 الأولى من عام 2023، بمعدل سنوي 41.2%، وفقًا لما تضمنتها التقارير الشهرية الصادرة عن الهيئة العامة للرقابة المالية.

ويرجع انخفاض نشاط التمويل العقاري في السوق المصرفية الفترة الماضية، إلى عدة أسباب رئيسية، أبرزها ارتفاع معدلات التضخم ومعدلات الفائدة مقارنة بالأعوام الماضية، لنشهد زيادة في معدلات الفائدة بنسبة 11% بدءا من عام 2022 وحتى سبتمبر 2023، فضلاً عن ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 100% خلال العام الحالي.

وبلغ إجمالي التمويل العقاري الممنوح من الشركات نحو 6.73 مليار جنيه خلال الأشهر التسعة الأولى من العام الحالي، مقابل 11.45 مليار في الفترة ذاتها من عام 2022، كما انخفض عدد عقود التمويل العقاري بمعدل سنوي 57.7% ليسجل 3590 عقداً، مقابل 8489.

«أموال الغد» رصد آراء عدد من خبراء التمويل العقاري ورؤساء شركات التمويل العقاري حول الوضع الحالي للنشاط وتوقعاتهم للنشاط خلال الفترة المقبلة، موضحين أن معظم الأسباب التي دفعت النشاط للتراجع هي خارجية وتحيط العالم أجمع، بجانب ارتفاع معدلات الفائدة، وتضاعف أسعار العقارات، إضافة إلى انخفاض أعداد العقارات المسجلة بالسوق والمسموح بالتعامل عليها بنشاط التمويل العقاري.

ووضع الخبراء روشتة للتغلب على هذه التحديات الاقتصادية تتضمن 3 مقترحات رئيسية هي العمل على البحث عن آليات لخفض معدلات الفائدة بالسوق، بجانب إنشاء صندوق تجمع حصيلته من المبيعات العقارية، واستخدام الصندوق لدعم معدلات فائدة لعملاء التمويل العقاري، إضافة إلى إدخال العقارات تحت الإنشاء ضمن التمويل العقاري للتوسع بالقطاع.

أيمن عبدالحميد: توقعات بتعافي النشاط خلال الربع الثاني من 2024

أيمن عبدالحميد، العضو المنتدب، نائب رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للتمويل العقاري «الأولى»، عزا تراجع حجم نشاط التمويل العقاري الفترة الماضية لعدة أسباب رئيسية، على رأسها ارتفاع معدلات الفائدة، إذ تم رفع معدلات الفائدة بـ300 نقطة أساس خلال 2023، جراء موجة التضخم العالية التي يشهدها الاقتصاد العالمي.

وأضاف أن ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 100% مقارنة بالأعوام السابقة تسبب في انخفاض  حجم النشاط، ما أدى لارتفاع التكلفة على العميل بمعدل 100% وزيادة العبء على كاهل العميل، موضحاً أن مختلف العوامل التي دفعت نشاط التمويل العقاري بالسوق المصرية للتراجع الفترة الماضية، بسبب عوامل خارجية تحيط العالم أجمع.

وأوضح أنه يجب العمل خلال الفترة المقبلة على الوصول إلى آليات تساعد في مقاومة التضخم والحد من آثاره السلبية، مشيداً بدور وقرارات الهيئة العامة للرقابة المالية، إدراكاً منها للآثار المترتبة على المتغيرات الاقتصادية المختلفة، وسعياً منها للحفاظ على مكانة السوق في ظل الظروف القاتمة التي يشهدها العالم.

ولفت إلى أن قرار الهيئة الخاص بتعديل القرار 111 لعام 2015 بشأن قواعد ومعايير ممارسة نشاط التمويل العقاري، ما يسمح بزيادة قيم قسط التمويل العقارى ليصبح 50% من إجمالي دخل المتقدم للحصول على التمويل العقارى بدلاً من 35% و40%، أعطى مرونة أكبر للعملاء للحصول على تمويلات عقارية بشكل أكبر، فضلاً عن زيادة الحد الائتماني المسموح به.

وتوقع عبدالحميد أن يبدأ قطاع التمويل العقاري النهوض والتعافي مطلع الربع الثاني من عام 2024، بدءًا من انتظام الأوضاع الحالية وحتى انخفاض معدلات التضخم تدريجياً وبالتبعية انخفاض أسعار الفائدة.

محمد سمير: أقترح إنشاء صندوق للمبيعات العقارية من أجل دعم معدلات الفائدة

وتوافق معه في الرأي محمد سمير، خبير التمويل العقاري، والمؤسس والرئيس التنفيذي لشركة إيليت للاستشارات، قائلا إن نشاط التمويل العقاري يواجه العديد من التحديات خلال الفترة الحالية، وعلى رأسها ارتفاع معدلات الفائدة المتزامن مع زيادة أسعار العقارات، الأمر الذي أدى لتحجيم العملاء للحصول على تمويل عقاري، وبالتبعية انخفاض حجم التمويل العقاري في السوق المصرية.

سمير أضاف أنه لا توجد في مصر أعداد عن العقارات المسجلة، إذ إنه حوالي 95% من العقارات غير مسجلة، موضحاً أن حجم الثروة العقارية في مصر يتعدى الـ12 تريليون دولار طبقاً لإحصائيات البنك الدولي، وهذا من ضمن العقبات التي تواجه القطاع.

وأوضح أن استخدام برامج التمويل التقليدية فضلاً عن برامج التمويل الحديث والمبتكرة ضمن أسباب تراجع النشاط، مضيفاً أن السوق تحتاج إلى تحويل الأصول العقارية لأصول مالية مستغلة، فضلاً عن تفعيل برامج التمويل بضمان العقار ووضعها ضمن الأولويات، إذ إنه يعد حلاً مناسباً في ظل الأوضاع الحالية، باعتبار أنه ييسر من إجراءات الحصول على تمويل عقاري من دون اللجوء لأي ضمانات إضافية أخرى من العميل وبالتبعية يعزز من حجم النشاط في السوق.

وحول معدلات الفائدة، لفت سمير إلى أن معدلات الفائدة ستظل مرتفعة طبقاً للوضع الاقتصادي للدولة، ولا بد من البحث عن آليات تحد من ارتفاع معدلات الفائدة، وذلك من خلال إنشاء صندوق حصيلته نسبة من المبيعات العقارية، واستخدام الصندوق لدعم معدلات فائدة لعملاء التمويل العقاري طبقاً لشريحته.

ونوه بأن السوق المصرية تحتاج إلى وجود منظومة متكاملة تضم مختلف الجهات والمطورين العقاريين ومنظومة التمويل العقاري للعمل تحت مظلة واحدة وبهدف واحد وهو تعزيز مكانة القطاع في السوق المصرية في ظل الأوضاع الحالية والتصدي للتحديات التي تواجه القطاع والبحث عن آليات تحد من ارتفاع معدلات الفائدة وتخفيف العبء عن كاهل العميل.

طارق الغمراوي: إضافة العقارات تحت الإنشاء ضمن أنشطته لدعم القطاع

في السياق نفسه، أوضح طارق الغمراوي، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة بيت مصر لخدمات التمويل العقاري، أن تراجع نشاط التمويل العقاري يرجع لعدة اسباب يواجهها القطاع، وعلى رأسها ارتفاع معدلات الفائدة بالتمويل العقاري بشكل ملحوظ خلال السنة الماضية، لتصل معدلات الفائدة حالياً إلى 24% متناقصة، ما دفع ذلك لتحجيم العملاء من الحصول على تمويلات عقارية، وانعكس سلباً على قيمة الأقساط لترتفع إلى 4 أضعاف خلال عام واحد، فضلاً عن ارتفاع قيمة العقارات للضعف خلال الفترة ذاتها، وانخفاض القوة الشرائية للعملاء.

وأضاف الغمراوي أن من ضمن تحديات القطاع أنه هناك حوالي 90% من الوحدات العقارية في مصر غير متشطبة بالكامل مما يجعلها غير صالحة للتمويل العقاري ووجود العديد من العقارات غير مسجلة بالشهر العقاري، مشيراً إلى أننا بحاجة لوجود مرونة في التشريعات والقوانين لتستجيب التغيرات في السوق، ورفع سقف الحد الائتماني للتمويل العقاري نظراً لارتفاع أسعار العقارات.

وأوضح أن مبادرات التمويل العقاري ذات الفائدة 3% و8%، تعد فرصة وأمل للنهوض بالقطاع في ظل الأوضاع الحالية، ولكننا بحاجة لوجود توازن بين معدلات الفائدة ضمن المبادرة مقارنة بمعدلات الفائدة خارج المبادرة، بجانب تدريج معدلات الفائدة على أساس سعر الوحدة ودخل العميل.

وأشار الغمراوي إلى أن القطاع بحاجة لوجود دعم على معدلات الفائدة الخاصة بالتمويل العقاري، بهدف تشجيع العملاء للتوجه نحو التمويل العقاري، بالإضافة إلى إضافة العقارات تحت الإنشاء ضمن التمويل العقاري للتوسع بالقطاع.

وتوقع الغمراوي أنه إذا استمرت الأوضاع الحالية كما هي واستمرت معدلات الفائدة في الارتفاع وعدم وجود دعم لتخفيض الفائدة، سيتقلص حجم قطاع التمويل العقاري ويتراجع تدريجياً.