اتش سي تخفض السعر المستهدف لسهم بالم هيلز لـ2.82 جنيه وتوصي بزيادة الوزن النسبي

أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري حيث ألقت الضوء على أداء شركة بالم هيلز للتنمية وأبقت على التوصية بزيادة الوزن النسبي للسهم.

قالت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي أن القطاع العقاري يتعافي تدريجيًا من تأثير الوباء محققا أرقام مبيعات قوية.

توقعت في تقرير خاص حصلت على نسخة منه اموال الغد، أن يتحسن أداء القطاع العقاري عن المستويات الحالية بدعم من مبادرة البنك المركزي المصري الجديدة للتمويل العقاري لمتوسطي الدخل البالغ قدرها 50 مليار جنيه مصري، بنسبة فائدة متناقصة تبلغ 8٪.

حيث تم تعديل الحد الأقصى لسعر الوحدات في المبادرة إلى 2.50 مليون جنيه مصري / للوحدة، ويمكن الآن تمويل الوحدات غير المسجلة في مكاتب الشهر العقاري بشرط أن يتمكن المستفيد من تقديم ضمانات بديلة لمقرض التمويل العقاري، وفقًا لأحدث التعديلات على المبادرة.

ويرى التقرير أن بالم هيلز للتنمية يمكن أن تستفيد من التعديلات على المبادرة في ضوء مخزونها الكبير من الوحدات المنتهية الجاهزة للبيع. حقق المطورون أرقام مبيعات قوية منهم مجموعة طلعت مصطفى القابضة، وإعمار مصر، وسوديك، والتي تجاوزت مبيعاتهم توقعاتنا للسنة المالية 2020 بنسبة 9%، و29% و2% تقريبا بالترتيب، و4.1 مرة و27% و2.1 مرة تقريبا في النصف الأول من العام الحالي بالترتيب.

واوضحت ان بالم هيلز حققت أرقام مبيعات جيدة، مدعومة بتوسع مشروعاتها. في السنة المالية 2020، تجاوزت بشكل طفيف مستهدف مبيعاتها المعدل المقدر ب 12.0 مليار جنيه مصري، وأعطت السنة المالية 2021 دفعة قوية محققة مبيعات جيدة في النصف الأول من العام، حيث تتوقع الشركة حاليًا زيادة مبيعاتها بنسبة 17٪ تقريبا على أساس سنوي في العام المالي 2021 لتصل إلى 15 مليار جنيه مصري.

كما اكتسبت وتيرة البناء أيضًا زخمًا حيث من المتوقع أن تبلغ النفقات الرأسمالية 2.5 مليار جنيه مصري في عام 2021، بارتفاع 67٪ تقريبا على أساس سنوي حيث تخطط الشركة تسليم 1450 وحدة وتوجيه أي فائض إلى مخزونها من الوحدات الجاهزة للبيع البالغ قيمته حوالي 3.2 مليار جنيه مصري بنهاية الربع الثاني من 2021.

واشارت الى النظر بشكل إيجابي الي اتفاقية بالم هيلز الأخيرة مع “تعليم لخدمات الإدارة” لتأسيس جامعة في مشروع بادية والتسليم المتوقع للوحدات السكنية في المشروع في الربع الثالث من العام الحالي. نظرًا للإضافات الحديثة للإدارة العليا للشركة متضمنة تعيين عضوين منتدبين مشاركين في مايو، فلن نتفاجأ من قرارات استراتيجية للإدارة الجديدة للشركة، قد تحدث قبل نهاية العام، من وجهة نظرنا. وفقًا لرئيس مجلس الإدارة، فإن القرارات المتعلقة ببرنامج التوريق الخاص بالشركة وبيع أراضي مشروع بوتانيكا وخيارات التمويل المتاحة مفتوحة لإعادة التقييم من قبل فريق الإدارة الجديد.

وتعمل بالم هيلز حاليًا على الانتهاء من الاتفاقات الخاصة بمشروع في الساحل الشمالي بنظام مشاركة الايرادات بمساحة 0.57 مليون متر مربع مع حسن علام، بعد أن أطلقت بالفعل مشروع هاسيندا وست والذي سيضيف المزيد من مخزون الوحدات بالساحل الشمالي. في ملاحظة أقل إيجابية، يتركز 58٪ من مخزون بالم هيلز القابل للبيع للفترة من 2021 الي 2026 في مشروع بادية فقط مما يزيد المخاطر، من وجهة نظرنا. أيضًا، في رأينا، يواجه مشروع بادية منافسة قوية من مشروع او ويست التابع لشركة اوراسكوم للتنمية مصر من حيث الموقع والتسعير.”

وأضافت مريم السعدني: ” نتوقع أن تحصل الشركة 54.5 مليار جنيه مصري على مدار الفترة من الربع الثالث من 2021 حتى 2030 في مقابل نفقات رأسمالية تبلغ 27.7 مليار جنيه مصري؛ مما سينعكس إيجابًيا على ميزانية بالم هيلز.

كما توقعت أن تحقق الشركة ايرادات قدرها 49.6 مليار جنيه مصري من القطاع العقاري على مدار الفترة من الربع الثالث من 2021 إلى 2031 تشمل 15.9 مليار جنيه مصري من دفعات حجز العملاء الحالية، حيث أننا نحتسب فقط المراحل التي تم إطلاقها من مشروع بادية ضمن توقعاتنا، مع العلم انه تم بيع 5% فقط تقريبا من المشروع. تشير أرقامنا إلى متوسط هامش ربح إجمالي مستقبلي للشركة عن مجمل مشاريعها قدره 48٪ بتكاليف إجمالية قدرها 26.1 مليار جنيه مصري. نتوقع صافي مبيعات تعاقدية الجديدة بقيمة 43.0 مليار جنيه مصري على مدار الفترة من الربع الثالث من 21 وحتى 2024، والتي تنخفض إلى 31.4 مليار جنيه مصري عند تعديلها وفقًا لحصص بالم هيلز في مشاريع مشاركة العائدات، بادية ، بالم هيلز نيو كايرو ، هاسيندا ويست، وكابيتال جاردنز. نتوقع أن تحقق بالم هيلز مبيعات لحوالي 9793 وحدة خلال نفس الفترة، منها 22٪ في بالم هيلز نيو كايرو، 20٪ بالم هيلز الإسكندرية و18٪ كابيتال جاردنز، و13٪ المبيعات المتبقية للمراحل التي تم إطلاقها في مشروع بادية.

تشير أرقامنا إلى نفقات رأسمالية تبلغ 27.7 مليار جنيه مصري على مدار الفترة من الربع الثالث من 2021 وحتى 2030 يقابلها تحصيلات بقيمة 54.5 مليار جنيه مصري تمتد حتى عام 2030. بالنسبة لتسليم الوحدات، نتوقع أن تقوم الشركة بتسليم 16398 وحدة خلال الربع الثالث من عام 2021 إلى عام 2028. تستهدف شركة بالم هيلز صفقات توريق بقيمة 2.5 مليار جنيه مصري في عام 2021، منها صفقة تمت بالفعل بقيمة 1.20 مليار جنيه مصري في يونيو.

واوضحت الشركة انها تقدر أن ينخفض صافي الدين/حقوق الملكية إلى 0.37 مرة بحلول عام 2021 وإلى 0.25 مرة بحلول عام 2022 حيث تتحسن ميزانية الشركة بسبب التحصيلات الجيدة وتحسن متوقع في إدارة التدفقات النقدية، وخاصة في ضوء بيئة المعدلات المنخفضة لسعر الفائدة، من وجهة نظرنا. تهدف الإدارة إلى تحقيق تدفقات نقدية من العمليات بقيمة 2.00 مليار جنيه مصري بنهاية عام 2021 بينما نتوقع نحن 1.49 مليار جنيه مصري.

كما تستهدف الشركة صافي ديون يبلغ 1.50 مليار جنيه مصري أو أقل بنهاية العام، مقارنة بتقديراتنا لصافي دين (باستثناء التزامات الأراضي) قدره 1.36 مليار جنيه بنهاية عام 2021 (باستثناء التسهيلات الممنوحة مؤخرا للشركة البالغة 2.50 مليار جنيه مصري لمشروع بالم هيلز نيو كايرو).”

واختتمت محللة القطاع العقاري في اتش سى تقييمها قائلة: ” نخفض تقييمنا للسعر المستهدف بنسبة 26% تقريبا إلى 2.82 جنيه مصري/السهم ونبقي على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي للسهم: لقد قمنا بتخفيض سعرنا المستهدف للسهم بسبب افتراضنا ببيع قطعة أرض بوتانيكا كأرض فضاء على مدى 5 سنوات وباستخدام متوسط سعر يبلغ 2000 جنيه مصري/متر مربع. يأتي ذلك بعد موافقة المساهمين على إعادة 50٪ من أراضي بوتانيكا (2.96 مليون متر مربع) إلى الحكومة والاحتفاظ بالمساحة المتبقية، بالإضافة إلى 1.47 مليون متر مربع قيد التسجيل. نقوم فقط باحتساب المساحات المسجلة بالمشروع البالغة 2.69 مليون متر مربع حيث قيمنا قطعة الأرض ب 1.09 جنيه مصري/سهم، وفقًا لتقديراتنا.

ونواصل احتساب المناطق التي تم إطلاقها فقط من مشروع بادية في أرقامنا وإضافة هاسيندا ويست إلى توقعاتنا نظرًا لإطلاق المشروع مؤخرًا. نستثني مشروع ال 205 فدان بغرب القاهرة بنظام مشاركة الايرادات من تقييمنا حيث تم تخفيض حصة بالم هيلز في المشروع إلى 20٪ من 40٪. نستخدم في تقييمنا للنشاط العقاري لشركة بالم هيلز ونشاط الفندقة منهجية خصم التدفقات النقدية، حيث قمنا بتخفيض التقييم بنسبة 31٪ إلى 1.82 جنيه مصري/لسهم، وذلك على الرغم من احتساب مشروع الشركة في العين السخنة، لاجونا باي، وهاسيندا ويست ضمن أرقامنا، ويرجع ذلك أساسًا إلى زيادة فترة التحصيل. لقد قمنا أيضا بتخفيض تقييمنا للأراضي بنسبة 33٪ إلى 1.69 جنيه مصري/سهم متضمنا افتراضنا ببيع أرض مشروع بوتانيكا كأرض فضاء وباستبعادنا ل 5 ملايين متر مربع من الأراضي التابعة لشركة بالم هيلز في المملكة العربية السعودية (قمنا باستبعادها بسبب عدم وضوح الرؤية). نحن نستخدم في تقييمنا المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال لمدة 5 سنوات البالغ 16.2٪ المتضمن متوسط 11.7% لسعر الفائدة على اذون الخزانة ومعامل بيتا قدره 1.199. يمثل صافي ديون بالم هيلز قيمة سالبة قدرها 0.70 جنيه مصري/سهم وفقا لأرقام الربع الثاني من عام 2021. وهكذا نصل الي سعرنا المستهدف المقدر ب 2.82 جنيه مصري/سهم (بانخفاض بنسبة 26٪ تقريبا عن السعر المستهدف السابق البالغ 3.79 جنيه مصري/سهم المعدّل بتخفيض رأس المال الأخير). يضع هذا التقييم الشركة على مضاعف صافي أصول متوقع لعام 2021 قيمته 0.67 مرة (صافي قيمة الأصول للسهم قدره 4.22 جنيه مصري) ويشير إلى عائد محتمل قدره 47٪ تقريبا على سعر إغلاق 5 أكتوبر البالغ 1.92 جنيه مصري/سهم.

لذلك، نبقي على توصيتنا بزيادة الوزن النسبي للسهم. من وجهة نظرنا، مازال السوق يضع قيمة منخفضة لمخزون أراضي شركة بالم هيلز، خاصة بعد تسوية أرض مشروع بوتانيكا، حيث يسعر السوق أراضي الشركة الغير مطورة ب 770 جنيهًا مصري/متر مربع وفقا لتقديراتنا، وهو أقل بنسبة 53٪ من قيمة أراضي الشركة والتي نقدرها ب1643 جنيهًا مصري/متر مربع، وفقًا لحساباتنا. يتم تداول سهم الشركة عند مضاعف صافي الأصول متوقع لعام 2021 قيمته 0.45 مرة و 0.42 مرة لعام 2022و مضاعف ربحية قدره 6.82 مرة متوقع لعام 2021 و 6.34 مرة متوقع لعام 2022.

وأعلنت بالم هيلز أيضًا عن سياسة توزيع أرباح مدتها خمس سنوات (والتي لم نأخذها في الاعتبار في أرقامنا)، وأعلنت أيضًا عن برنامج إعادة شراء لأسهمها حيث اشترت 2.47 ٪ من الشركة كأسهم خزينة وأعدمت منهم 36.3 مليون سهم في يونيو الماضي.”