هيئة الرقابة المالية تستعرض أدوات التمويل غير المصرفي لتطوير القطاع العقاري

استعرضت الهيئة العامة للرقابة المالية أدوات التمويل والاستثمار التي توفرها الأنشطة المالية غير المصرفية لدعم وتطوير القطاع العقاري، وذلك خلال مشاركتها في فعاليات مؤتمر «بناة الجمهورية الجديدة» الذي نظمه الاتحاد العام للمستثمرين الأفرو-آسيوي خلال الأيام الماضية.

وشهد المؤتمر حضور وزير العمل حسن شحاتة، والسفير محمد العرابي، رئيس مجلس أمناء الاتحاد العام للمستثمرين الأفرو-آسيوي ووزير الخارجية الأسبق وعضو مجلس الشيوخ، إلى جانب عدد من السفراء ورؤساء وممثلي الاتحادات والمنظمات والمؤسسات العربية والأفريقية والآسيوية.

ومثلت الهيئة خلال فعاليات المؤتمر سالي جورج، معاون رئيس الهيئة لشئون صناديق الاستثمار، حيث استعرضت خلال جلسة نقاشية آليات التمويل والاستثمار المتاحة أمام المطورين العقاريين وشركات التمويل العقاري، وفي مقدمتها توريق محافظ الحقوق المالية الآجلة وإصدارات الصكوك، إلى جانب دور شركات التمويل العقاري وصناديق الاستثمار العقاري والصناديق المستثمرة في الحقوق المالية الآجلة.

وأوضحت أن عمليات التوريق وإصدارات الصكوك تخضع لضوابط تنظيمية تستهدف ضمان سلامة واستدامة التمويل، من بينها الحصول على تصنيف ائتماني بدرجة لا تقل عن BBB مع تحديث التصنيف سنويًا، فضلًا عن متابعة الهيئة للتحصيلات والتأكد من سداد العوائد في المواعيد المقررة، بما يعزز حماية المستثمرين ويدعم كفاءة أدوات التمويل.

وأشارت إلى أن أول إصدارين لشراء محافظ حقوق مالية آجلة كانا لصالح شركات تمويل عقاري، كما استعرضت إحصائيات مقارنة لأداء أدوات التمويل والاستثمار المرتبطة بالقطاع العقاري خلال العامين الأخيرين، والتي تعكس نمو حجم التمويلات والاستثمارات المتاحة للقطاع.

وتناولت الجلسة جهود الهيئة التشريعية والتنظيمية منذ عام 2014 وحتى الآن لتطوير بيئة صناديق الاستثمار، بما يستهدف خفض التكاليف على المؤسسين والمستثمرين، وزيادة المرونة الاستثمارية والتمويلية وتيسير الإجراءات.

وتضمنت هذه الجهود السماح للصناديق بالاقتراض في حدود نسب معينة من القيمة السوقية لوثائق الاستثمار، وتيسير إجراءات زيادة أحجام الصناديق، إلى جانب إتاحة سداد قيمة وثائق الاستثمار على دفعات، وتيسير إجراءات التنفيذ في حال الإخلال بسداد الأقساط، بما يدعم قدرة الصناديق على تلبية الاحتياجات التمويلية بصورة مستدامة.

كما ناقشت الجلسة ظاهرة المنصات العقارية غير الخاضعة للرقابة التي تتيح الاستثمار الجزئي في العقارات، باعتبارها أحد التحديات التي استدعت تدخلًا تنظيميًا من الهيئة لضبط الأسواق وحماية حقوق المتعاملين، مع الحفاظ على فرص الابتكار والاستثمار.

واستعرضت سالي جورج جهود الهيئة لإتاحة ممارسة هذا النشاط من خلال كيانات قانونية مرخصة وخاضعة للرقابة، تتمثل في المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، وفقًا لأحكام قانون سوق رأس المال وقانون تنظيم استخدام التكنولوجيا المالية في الأنشطة المالية غير المصرفية.

وأوضحت أن المنصات المرخصة وفق قرار مجلس إدارة الهيئة رقم 125 لسنة 2025 لا يقتصر دورها على التوفيق بين البائع والمشتري، وإنما تمتد خدماتها إلى مرحلة ما بعد الاستثمار، من خلال توفير الإفصاحات اللازمة للمستثمرين بشأن استثماراتهم، ومن بينها الإفصاح نصف السنوي عن قيمة الاستثمارات استنادًا إلى تقييمات يجريها مقيم عقاري مستقل مسجل لدى الهيئة.

كما تتيح هذه المنصات آليات للتخارج من الاستثمارات، بما يوفر إطارًا أكثر تنظيمًا وحماية للمستثمرين مقارنة بالعديد من التجارب الدولية المماثلة.

وتطرقت المناقشات إلى التحديات المرتبطة بتمويل المشروعات العقارية تحت الإنشاء، ومن بينها استخدام بعض المطورين للتمويلات في غير الأغراض المخصصة لها، وهو ما قد ينعكس على معدلات التنفيذ والتسليم.

وأكدت سالي جورج أن صناديق الاستثمار تمثل وجهين لعملة واحدة، باعتبارها أداة استثمارية للمستثمرين وأداة تمويلية للمطورين العقاريين، مشيرة إلى أن الهيئة عملت على تطوير آليات تتيح سداد قيمة وثائق الاستثمار على أقساط، بحيث تتم عمليات استدعاء الأموال وفقًا لنسب إنجاز محددة بالمشروعات.

ويستهدف هذا النظام تحقيق قدر أكبر من الارتباط بين تدفقات التمويل ومعدلات التنفيذ الفعلية للمشروعات، بما يعزز كفاءة استخدام الأموال ويحد من مخاطر توجيه التمويلات إلى أغراض غير مرتبطة بالمشروع المستهدف.

كما استعرضت الهيئة استحداث نموذج صناديق الاستثمار متعددة الإصدارات، بحيث يكون لكل إصدار حساب مستقل توجه إليه الأموال المخصصة للمشروع المستهدف، بما يعزز حوكمة استخدام أموال الصندوق ويربط الموارد المالية بالأغراض المحددة لها.