فسخ التعاقد العقاري في مصر… جدل قانوني وحلول قضائية متباينة

مع التوسع السريع في السوق العقارية المصرية، وتزايد عدد المشروعات الجديدة المطروحة في مختلف المدن، خاصة تلك التي تُعرض للبيع على المخطط أو لا تزال قيد الإنشاء، بدأت تتصاعد التحديات التي تؤثر على العلاقة بين شركات التطوير العقاري والعملاء. وتتمثل أبرز هذه الإشكاليات في تأخر تسليم الوحدات، أو تعثر العملاء في سداد الأقساط، الأمر الذي قد يؤدي إلى سحب الوحدة أو نشوء نزاعات قانونية حول تفسير بنود التعاقد.

ووفق تقرير صادر مؤخرًا عن شركة «نايت فرانك»، بلغت قيمة المشروعات العقارية قيد الإنشاء في مصر نحو 120 مليار دولار. ورغم هذا النشاط الكبير، فإن العلاقة التعاقدية بين المطورين والمشترين لا تزال تعاني من غياب إطار قانوني موحد، ما يدفع العديد من العملاء المتضررين إلى اللجوء للقضاء، في مواجهة عقود يصفها بعض القانونيين بأنها«عقود إذعان» تصب غالبًا في مصلحة المطور.

سداد أكثر من 75%.. نقطة التحول القانونية

كشف خبراء قانونيون أن سداد العميل لما يزيد عن 75% من قيمة الوحدة يمثّل نقطة تحول قانونية مهمة، إذ اعتبرت محكمة النقض المصرية أن الضرر اللاحق بالمطور العقاري في هذه الحالة يُعد طفيفًا، ولا يبرر فسخ العقد تلقائيًا، وفقًا لـ “العربية Business”.

وأوضح المحامي بالنقض هيثم السايس أن المحكمة تملك السلطة التقديرية في تقييم حجم الضرر، لا سيما إذا كان المبلغ المتبقي لا يمثّل إخلالًا جوهريًا بالتزامات العميل. وأكد المحامي محمد منير على هذا التوجه، مشيرًا إلى أن المحكمة تراعي في أحكامها تحقيق التوازن بين حقوق الطرفين.

وأشار منير كذلك إلى أنه إذا تعثر العميل، لكنه كان قد سدد أكثر من 75% من قيمة الوحدة، فإن هذا لا يمنح المطور حق فسخ التعاقد تلقائيًا، استنادًا إلى مبدأ قضائي مستقر في محكمة النقض.

الإطار القانوني والشرط الصريح الفاسخ

من جانبه، أوضح محمد خضير، الرئيس الأسبق لهيئة الاستثمار، أن المادة 105 من قانون التجارة تمنح المشتري الحق في الإبقاء على العقد في حال سداد 75% أو أكثر من قيمته، حتى وإن تعثر لاحقًا. واعتبر خضير أن المطور العقاري يُعد “تاجرًا” بحسب القانون، وبالتالي فهو مُلزم بهذه المادة.

وأشار إلى أن هذا التفسير القانوني يستند كذلك إلى قاعدة «التعسف في استعمال الحق»، والتي تتيح للقاضي رفض طلب الفسخ إذا تبيّن أن المطور يستخدم حقه بشكل يتعارض مع مبادئ العدالة والتوازن في العلاقة التعاقدية.

ورغم ذلك، تبقى العقود مليئة بما يُعرف بـ«الشرط الصريح الفاسخ»، والذي ينص على حق المطور في فسخ العقد تلقائيًا دون الرجوع إلى القضاء، بمجرد حدوث إخلال من العميل مثل تأخره في سداد أحد الأقساط.

لكن المحامي هيثم السايس أوضح أن هذا الشرط يُعد لاغيًا إذا ما قام المطور بقبول قسط متأخر بعد حدوث التعثر، أو أرسل إنذارًا بالفسخ دون تفعيله، وهو ما يُعد بمثابة تنازل ضمني عن استخدام الشرط.

هل يحق للعميل وقف الأقساط؟

في حال إخلال المطور بالتزاماته، كالتأخر في التسليم أو عدم مطابقة الوحدة للمواصفات، أوضح المحامي محمد منير أن من حق العميل التوجه للقضاء وطلب وقف سداد الأقساط، بل والمطالبة بالتعويض. لكنه حذر من أن الامتناع عن السداد بشكل فردي دون حكم قضائي يُعرض العميل لخطر فسخ التعاقد.

وأشار السايس إلى أن القضاء المصري يتيح للمشتري رفع دعوى قضائية لوقف سداد الأقساط استنادًا إلى الضرر الواقع عليه بسبب إخلال المطور، سواء في التسليم أو المواصفات أو فرض تكاليف غير منصوص عليها في العقد.

كما أوضح أن على العميل إثبات ذلك أمام المحكمة، من خلال تقديم أدلة على المخالفات، ما قد يُفضي إلى صدور حكم بوقف الأقساط لحين التسليم، مع إمكانية حصوله على تعويض.

الفرق بين الفسخ الاتفاقي والقضائي

أوضح السايس كذلك أن هناك فرقًا جوهريًا بين الفسخ الاتفاقي والفسخ القضائي، حيث يمنح الشرط الصريح الفاسخ في العقود الحق للمطور بإنهاء التعاقد دون الحاجة لإجراءات قانونية، في حال تأخر العميل في السداد. وهو ما يجعل المطور قادرًا على سحب الوحدة فورًا، طالما لم يُظهر سلوكًا قانونيًا يُفسّر كتنازل عن الشرط.

في المقابل، أشار منير إلى أنه في حال صدور حكم قضائي بالفسخ بسبب إخلال المطور، فإنه يصبح مُلزمًا برد كافة الأموال التي سددها العميل دون خصم أي مصاريف إدارية أو نسبة 10%، باعتبار الفسخ بمثابة إلغاء للعقد بأثر رجعي.

موقف وزارة الإسكان: العقود هي المرجع القانوني

في هذا السياق، صرح المهندس عمرو خطاب، المتحدث الرسمي باسم وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، أن الوزارة وهيئة المجتمعات لا تتدخل في النزاعات التعاقدية بين العملاء والمطورين العقاريين، موضحًا أن العلاقة يحكمها العقد المبرم بين الطرفين.

وأكد خطاب أن الوزارة ليست طرفًا في تلك التعاقدات، وأن الفصل في الخلافات يُرجع إلى ما نصت عليه العقود، دون تدخل حكومي.