دينا عبد الفتاح تكتب: الفقاعة العقارية.. بين كارثة المصطلح وتصحيح الوضع!

حالة من الثورة الكلامية تطال القطاع العقاري المصري في الوقت الحالي، بين أصوات تحذر من فقاعة عقارية كبيرة تهدد مقدرات القطاع بعد ارتفاع أسعار الوحدات لمستويات قياسية، وأصوات أخرى تنفي تماما اقترابنا منها، استنادا إلى حجم المبيعات والطلب المتنامي على شتى أنواع الوحدات السكنية، والنتيجة صناعة موجة كبيرة من الجدل لا داعي لها في قطاع يمثل حوالي ربع الاقتصاد المصري بنسبة مساهمة تتجاوز الـ20% من إجمالى الناتج المحلى المصرى عام 2023، وبحجم استثمارات يصل إلى 1.450 تريليون جنيه، واقتراب هذه النسبة من 25% العام الجاري، وفقًا لتقديرت السوق.

فالمصطلحات المرعبة التي تحمل ماضيًا متصلًا بأحداث كارثية على مستوى الاقتصاد العالمي، كالفقاعة العقارية لا تصلح بأي حال من الأحوال لوضع القطاع العقاري في مصر، ومن ثم يخرج الأمر عن سياقه في المناقشات والمنتديات المتخصصة، ويكون إثباتها أو نفيها جزءًا من العبثية التي تعطي نتيجة واحدة هي الاتجاه بقوة نحو القاع، والتأثير السلبي في السوق بشكل كامل!

فحدوث الفقاعة العقارية نظريًا وواقعيًا بصورة تشبه ما حدث فى الولايات المتحدة بين عامى 2007 و2008 يعتمد علي عوامل عدة، أولها صعوبة سداد العملاء الأقساط، وزيادة عدد الجهات التمويلية، وهو وفقا للطرفين لم يحدث في مصر، إذ إن البيع والتقسيط يتم مباشرة من المطور العقاري من دون جهات تمويلية، كون نسبة التمويل العقاري في مصر أقل من 5% من السوق العقارية بشكل كامل.

وبالتالي نحتاج لتسمية الأشياء بمسمياتها، للوقوف على التحديات والتعامل معها، والتعرف على الفرص للبناء عليها للخروج بنتائج حقيقية على الأرض، وليس الوقوف على جبهات مختلفة تقوض وتزعزع من أهمية هذا القطاع الضخم، وثقة المواطنين به باعتباره ملاذًا آمنًا للاستثمار ومخزنًا آمنًا للقيمة، وهو ما أثبتته التجربة على مدار عقود طويلة.

ولكن في حقيقة الأمر فالقطاع العقاري يشهد تباطؤًا نوعيًّا بالفعل في حجم المبيعات في مناطق عدة، وهو ما لا يخفى على أحد ولا يمكن إنكاره خاصة في سوق إعادة البيع (السوق الثانوية) نتيجة ارتفاع أسعار الوحدات المبالغ فيه، كما أن شركات التطوير العقاري أيضا رفعت الأسعار  بشكل كبير في العقود الجديدة للتحوط ضد المخاطر المستقبلية، وللتعامل مع الزيادات الحقيقية التي طرأت على تكلفة التنفيذ بتفاصيله الكثيرة، وذلك في  ظل معطيات سوق مضطربة في بداية العام الجاري حول سعر صرف الدولار ومستويات التضخم وأسعار الفائدة، وهي المعطيات التي تغيرت تماما في الوقت الحالي بفضل جهود البنك المركزي المصري، لكن الشركات ما زالت تبحث عن تعويض جزء من خسائرها أو بالأحرى جزء من أرباحها التي تأثرت جراء بيعهم الوحدات بالتقسيط بأسعار أقل من سعر التكلفة الجديدة فى تاريخ قبل 2023.

فوفقًا للمؤشرات والأرقام الصادرة عن بعض شركات الاستشارات العقارية فإن أسعار العقارات في مصر ارتفعت بما لا يقل عن 3 أضعاف خلال 5 اعوام، لكنها ارتفعت خلال الربع الثاني من  2024 فقط بنسبة 180% في القاهرة الجديدة، و175% في السادس من أكتوبر مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق، بما يشير بقوة إلى معدل التغير الكبير الذي حدث في السوق على المستوى السعري وحجم تأثير ذلك على القرارات الشرائية للعملاء، خاصة في ضوء ثبات أو انخفاض القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من العملاء المستهدفين، وقدرة العميل على شراء الأصول الكبيرة تحديدًا، في ظل ارتفاع مستوى التضخم الكلي وتغير ترتيبات واهتمامات الأفراد، وثبات المؤشرات الاقتصادية الحاكمة لسلوكيات الشراء والبيع.

ورغم هذه الزيادات السعرية، فالأرقام تتحدث عن نمو في حجم المبيعات وتزايد مستمر في المبيعات التعاقدية للمطورين، وإن اختلفنا في نوعية الإقبال ونوعية العميل فالحقيقة واحدة، هي تحرير عقود ملزمة للشراء تأخذ مسارها لسوق إعادة البيع أو للسكن، ووفقا لتقرير ذا بورد كونسالتينج فإن أكبر 10 شركات تجاوزت مبيعاتها 649 مليار جنيه في النصف الأول من عام 2024، بزيادة 319% عن النصف الأول من العام الماضي والذي حققت فيه الشركات 200 مليار جنيه.

وهذه الأرقام تحمل في مدلولها معدلات نمو ملحوظة يمكن الاستناد إليها في وجهة النظر المؤيدة لانتعاش القطاع وعدم مواجهته أى تحديات، إلا أنها أيضًا تحمل الكثير من التفسيرات التي يجب تحليلها لعدم تضخيم الأمور الإيجابية والارتكان لقواعد ليست ثابتة تمامًا، ومنها أن الساحل الشمالي استحوذ على  331 مليار جنيه من هذه المبيعات، أى ما يتخطي النصف، وأكثر من 60% من هذا الرقم جاء في الربع الثاني بعد فتح باب البيع لمشروع واحد فقط وهو ساوث ميد لمجموعة طلعت مصطفى، في الساحل الشمالي بمبيعات تخطت 200 مليار جنيه.

وهذه المعايير عند الوقوف عليها يتضح أن الميزان مائل بشدة نحو الساحل الشمالي مقارنة بمختلف المناطق المطروحة فيها مشروعات للبيع وهي الحالة التي يجب أن تخضع للتحليل والتدقيق والوقوف على أبعادها.

كما أن القيمة الفعلية لهذا النمو، تقاس دون خضوعها لمعايير تتعلق بسعر صرف الجنيه أمام الدولار وارتفاع قيمة أسعار الوحدات مقارنة بـ2023، وكون هذه القيمة مبيعات تعاقدية غير محصلة بالكامل، بل إنها على مدد سداد تصل في كثير من الأحيان لـ10 سنوات ، ومعايير تتعلق بطبيعة المشتري التي يغلب عليها الاستثمار والتدوير السريع للحصول على “الأوفر برايس” وليس السكن (هذه الظاهرة التي تسيطر بشكل كبير على السوق العقارية منذ فترة ليست بالقصيرة)، علاوة على معايير أخرى تتعلق بنسب الإشغال في المجتمعات العمرانية المبيعة التي يغلب عليها عقارات مغلقة ومجمدة، وتضم أيضًا معدلات التغير في أسعار الأراضي والمرافق، ونوعية الاستثمار بين سكني وتجاري وسياحي.

هذه المعايير وغيرها لا يمكن وضعها كبرواز لمشاهدته على الحوائط، ولكن يجب أن تكون ضمن أجندة المناقشات والخطط المتعلقة بالقطاع ومستقبله، لبناء إستراتيجيات واضحة للمستقبل خاصة أن دمجها مع قياسات النمو سيجعلنا نضعها في نصابها الصحيح دون مبالغة أو تهويل والوقوف على التحديات التي تواجه القطاع.

وبهذا التمهيد يمكننا الجمع بين الطرفين المؤيد والمعارض لحقيقة الوضع الراهن للقطاع العقاري في مصر الذي يواجه بالفعل تحديات لا تخفي على أحد حاليًا ومستقبلًا، وتحتاج لآليات واضحة قادرة على الحفاظ على نشاطه الحالي، واستمرار معدلات نموه في المستقبل، عبر العديد من الآليات:

أولاً: إطلاق حوار مؤسسي موسع بين الدولة والمطورين العقاريين للتوافق على خريطة واضحة للقطاع حتي 2030، تشتمل على معدلات الاستثمار في القطاع وحجم المعروض في المناطق المختلفة، وحجم الإشغال الحالي للوحدات السكنية، ومدى توافر فرص في مناطق جديدة على مستوى الجمهورية، ورؤية الدولة المتعلقة بالسياسات الضريبية والتمويلية.

ثانياً: العمل على تدشين الصناديق العقارية التي تمول المشروعات طويلة الأجل، وفي الوقت نفسه تدر عائدًا مستمرًا، في جميع المجالات العقارية كالإدارية والمالية والفندقية، وهى تتواجد بكثرة في العديد من الأسواق كالسوق السعودية، لكنها في مصر تواجه بعض المشكلات التشريعية والقانونية، لأن الصناديق في كل دول العالم معفاة من الضرائب، ولكن في مصر ما زالت ثمة ضرائب على الصناديق العقارية، وهي غالبا تكون صناديق دولية وليست محلية لذلك تتوجه نحو الدول المعفاة من الضرائب.

ثالثاً: ضرورة العمل على تدشين آليات حقيقية تساعد في تعزيز تصدير العقار، والتطرق إلى التعديلات التشريعية لتسهيل تملك الأجانب العقار في مصر، الأمر الذي سيسهم في تعزيز مبيعات القطاع العقاري من خلال استقطاب طلب حقيقي من الخارج هذا من ناحية، وسيعمل كذلك على تعزيز القطاع السياحي نتيجة بقاء الأجانب في مصر فترات طويلة نسبياً لتملكهم وحدات عقارية أو سياحية فيها من ناحية أخرى.

رابعاً: ضرورة توجيه المشروعات العقارية الجديدة للشركات إلى المناطق ذات الطلب العالي على العقار، نتيجة الكثافة السكانية العالية في المناطق القريبة منها وعدم كفاية المعروض من الوحدات السكنية والإدارية والفندقية هناك، وذلك للتيسير على الشركات في عملية إيجاد طلب حقيقي على العقار بغرض الاستخدام في المقام الأول لا لغرض الاستثمار وإغلاق الوحدات حتى يرتفع سعرها.

خامسًا: ضرورة التنسيق مع الأجهزة الإحصائية في الدولة بشأن توفير إحصائيات حديثة ومدققة حول وضع الوحدات العقارية المتاحة في مصر، وتصنيفها لوحدات مشغولة، وأخرى مغلقة، وثالثة تحت الإنشاء، وربط هذه الإحصائيات بالاحتياجات الحالية للسوق العقارية في شرائح الاستهلاك المختلفة، فعلى سبيل المثال تصنيف العقارات لمنخفضة ومتوسطة ومرتفعة القيمة، وإجراء إحصاء شامل حول كل نوع من الوحدات، والتعرف على نسب الإغلاق في كل منها، وهنا ستمنحنا نسب الإغلاق مؤشراً حول المعروض الحقيقي غير المستغل، وستمنحنا أيضاً مؤشراً حول أي الشرائح ينبغي أن تستهدفها الشركات العقارية نتيجة عدم توافر المعروض غير المستغل (الوحدات المغلقة) بها.

سادساً: ضرورة اشتراك الحكومة مع الكيانات الممثلة للقطاع العقاري مثل شعبة الاستثمار العقاري في اتحاد الغرف التجارية، وغرفة التطوير العقاري في اتحاد الصناعات المصرية، ومجلس العقار المصري، وذلك لدراسة التفضيلات المحدثة للمستهلكين في السوق العقارية أو طالبي شراء العقار، من حيث تفضيل المساحة، والموقع، والسعر، ومستوى التميز في المشروع ككل، فعلى سبيل المثال يوجد الكثير من الشركات التي تستهدف المستهلك الغني صاحب القدرة الشرائية العالية، وتقدم له وحدة عقارية متميزة للغاية.

وأخيرًا فإن خطة الدولة للتنمية العمرانية الشاملة تستهدف بالأساس توزيع السكان على كامل مساحة مصر وليس التكدس العمراني في مكان واحد، ما يتطلب التركيز على عنصر التنمية والتطوير ورفع نسبة الإشغالات في المشروعات العمرانية المختلفة في جميع المدن الجديدة، لذا فإن مخاطبة الشرائح السكنية كافة، وتوفير وحدة مناسبة للقدرة الشرائية للعملاء هو ما سيحقق هذه التنمية الشاملة، وسيحافظ على نمو السوق العقارية، وعلى الطلب الحقيقي الذي يعد عنصر الأمان الوحيد لهذا القطاع الضخم.

هذه الأساليب العلمية ستساعدنا كثيراً في فهم وتحديد واقع القطار العقاري حالياً والوضع المتوقع له في المستقبل، وستدعمنا في الابتعاد بالقطاع العقاري عن حافة الهاوية إذا كنا قريبين فعلاً من الفقاعة كما يعتقد البعض، كما ستدعمنا في تعزيز وتنشيط هذا القطاع الإستراتيجي إذا كنا بعيدين عنها كما يعتقد البعض الآخر، وأنا منهم!