مطورون: انخفاض أسعار العقارات يقضي على ميزتها التنافسية كملاذ آمن للاستثمار

أكد مطورون عقاريون أنه رغم استقرار سعر الصرف وأسعار مواد البناء إلا ان احتمالية انخفاض أسعار العقارات غير وارد بالمرة، وذلك نظرًا لعدة أسباب، لذا فإن الشركات قد تلجأ لتقديم محفزات للعملاء في المراحل الجديدة بمشروعاتها مثل تقديم خدمات اضافية أو أنظمة سداد مرنة، ولكن بعيدًا عن فكرة تخفيض أسعار العقارات، حيث أن هذه الفكرة تقضي على مفهوم العقار باعتباره ملاذ آمن للاستثمار.

وأوضحوا أن هذه الأسباب تتضمن، أن تسعير الوحدات العقارية يتم بناء على آجال طويلة هي فترة تنفيذ المشروع والتي قد تمتد لأكثر من 5 سنوات، لذا فإن الشركات العقارية تقوم بوضع سعر ليس للعام الجاري فقط ولكن لسنوات مقبلة، وذلك بالإضافة إلى أن أسعار مواد البناء ليست المتحكم الرئيسي في أسعار العقارات، ولكنها جزء من عناصر متعددة لذا فإن انخفاض سعر مواد البناء لن يؤدي لخفض سعر العقارات.

وأشاروا إلى أن السبب الأبرز والأهم هو أن انخفاض سعر العقارات يقضي على ميزاتها التنافسية الأساسية التي تجذب إليها العملاء، فالعقار ملاذ آمن للاستثمار ولا يتعررض للانخفاض مهما كان حجم التحديات، ولكن في حالة تخفيض سعر العقار في مرحلة جديدة داخل نفس المشروع فإن هذا يعني أن عميل المرحلة السابقة تعرض لخسارة في وحدته نتيجة تقليل قيمتها، مؤكدين أهمية الحفاظ على العقار باعتباره ملاذ آمن للاستثمار، وخاصة في ضوء الأهمية التي يتمتع بها العقار ومساهمته بنسبة 20% تقريبا في الناتج الاجمالي.

من جانبه أكد المهندس أحمد العتال، رئيس مجلس إدارة شركة العتال هولدينج، أن احتمالية انخفاض سعر العقارات غير واردة بالمرة، وذلك حتى لا يتعرض عملاء المراحل السابقة في المشروع لخسارة في قيمة وحدتهم، نتيجة بيع الوحدات في المراحل الجديدة بأسعار أقل، لذا فإن اسعار العقارات لن تنخفض مرة أخرى ولكنها تشهد استقرار فقط وزيادة بمعدلات طبيعية مثل الزيادة السنوية.

وأضاف أن العقار يظل ملاذ آمن للاستثمار، وتقليل قيمته يقضي على ميزة تنافسية قوية في العقار وهي انه لا تقل قيمته مهما كان حجم التحديات، وهذه الميزة التنافسية هي التي وجهت مدخرات المواطنين خلال العام الماضي وقاموا بشراء عقارات بإجمالي مبيعات وصلت لحوالي تريليون جنيه لأكبر 20 شركة في السوق خلال العام الماضي.

وأشار إلى أن ثقة المصريين في العقار ممتدة على مدار عقود طويلة، حيث أن تملك العقار والاستثمار به جزء أصيل من ثقافة المواطنين المصريين، لذا فإن أسعار العقارات قد تشهد استقرار وهدوء في المبيعات، ولكنها لن تنخفض لدى أي شركة تطوير عقاري، لافتا إلى أن هناك ارتفاعات في أسعار مواد أخرى تدخل في صناعة العقار والتي تؤثر على التكلفة النهائية.

وأكد مصطفى محسن، رئيس مجلس إدارة شركة إمباير ستيت للاستثمار والتطوير العمراني، أن أسعار مواد البناء لا تعتبر العامل الأساسي الوحيد المتحكم في أسعار العقارات، حيث أن هناك العديد من التحديات التي تواجه المطورين العقاريين في السوق حاليا والتي تؤثر على عملية التسعير.

وأضاف أن هذه التحديات تتضمن تغير سعر الدولار مقابل الجنيه، وهو ما يؤثر على أسعار مواد البناء المستوردة، مما يُشكل عبئًا على المطورين، وذلك بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الفائدة على الأراضي والتي تُثقل كاهل المطورين، وتُؤثر على تكلفة المشاريع العقارية.

وأشار إلى إن هذه التحديات تتضمن زيادة فائدة القروض العقارية والتي تُشكل عبئًا على المشترين، وتُقلل من قدرتهم على شراء العقارات، وكذلك ارتفاع أسعار خامات التشطيب، حيث تُعدّ خامات التشطيب، خاصة المستوردة منها، ضرورية لتسليم الوحدات العقارية بجودة عالية، ونظرًا لارتفاع أسعارها يواجه المطورون صعوبة في تحديد الأسعار دون المساس بجودة البناء.

وشدد على ضرورة مراعاة كافة هذه العوامل عند تحديد أسعار العقارات، مُؤكدًا على أن السوق العقاري المصري بحاجة إلى مزيد من الاستقرار لتجاوز هذه التحديات.

وتابع أحمد الشناي، رئيس مجلس إدارة شركة أدفا للتطوير العقاري، أن احتمالية انخفاض أسعار العقارات غير واردة على مائدة أي مطور عقاري جاد، فالشركات لديها بالفعل تحديات توجه عملية التنفيذ، وهناك شركات قامت بالفعل ببيع العقارات بسعر وقامت بتنفيذها بسعر آخر، لذا فالشركات لديها بالفعل تحدي مرتبط بالتسعير، مشيرا إلى أن الشركات في المراحل الجديدة لدعم القدرة الشرائية للعميل قد تقوم بتقديم مزايا ومحفزات.

وأشار إلى أن هذه المحفظات قد تتضمن تسهيلات في السداد أو خدمات إضافية على الوحدة العقارية ولكنها لن تشهد انخفاض في السعر بأي حال من الاحوال، موضحا أن الشركات العقارية تواجه بالفعل تحديات ضخمة في ضوء التغيرات السوقية والسعرية التي شهدتها السوق خلال العام الماضي والذي أثر على خطط كل الشركات وغير خطتها للتسعير.

وأكد أن التمويل العقاري حل مثالي يحقق التقارب بين أسعار العقارات الحالية وبين القدرة الشرائية للعملاء، حيث يمكن للحكومة القيام بمبادرات للتمويل العقاري بفائدة منخفضة وتسهيل الاجراءات وهو ما يدعم اقبال المواطنين على شراء العقارات، فالطلب القوي موجود ولكن ضعف القدرة الشرائية تحدي جديد تواجهه الشركات العقارية.

وقال المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، إن سيناريو البيع الكاش بخصم مميز على السعر الاجمالي للوحدة العقارية هو الأفضل فى التوقيت الحالي، والذي يتيح للعميل الحصول على وحدة بسعر مميز، وفي نفس الوقت يتيح للشركة الحصول على سيولة مالية يتم توجيهها  فى تنفيذ المشروعات والتوسع، إذ أن خيار خفض أسعار العقارات صعب تحقيقه.

وأضاف أن القطاع العقاري يشهد حالة من الاستقرار بعد تحرير سعر الصرف واستقرار الدولار والقضاء على السوق الموازية، ولكن هناك عدة عوامل تتحكم فى تكلفة تنفيذ المشروعات وبالتبعية في أسعار العقارات، فرغم استقرار العملة فقد حدث ارتفاعاً في قيمة الدولار امام الجنيه بنحو 65 %، وكذلك ارتفاع السولار والطاقة واجور العمالة بالإضافة إلى ارتفاع الفائدة البنكية والتى شهدت زيادة خلال 2024 بنحو 8 % مقارنة بالعام الماضي .

و تابع أن إنخفاض أسعار مواد البناء ما زالت مرتفعة مقارنة بالأسعار في بداية أزمة الاقتصادية، موضحا أن سعر الحديد كان يبلغ نحو 15 الف للطن، بينما مع الارتفاعات الغير المنطقية وصل نحو 55 الف للطن و مع هذا الانخفاض وصل إلي 39 الف للطن و الذي يعتبر ضعف سعر الحديد الطبيعي ، كما بلغت الزيادة فى سعر طن الحديد 260 % مقارنة بشهر فبراير 2022 .

وأوضح ان تلك العوامل بالاضافة الى تفضيل العملاء للعقار كمخزن آمن للقيمة تؤكد ان اسعار العقارات فى مصر ستعاود الارتفاع مجدداً بنهاية العام الجاري او مع بدء عام 2025، مما يجعل أيضا خيار انخفاض السعر أمر غير وارد، وهناك بالفعل دراسات تقوم بها الشركات لتحديد تطور عملية التسعير في ضوء التطورات الاقتصادية العالمية والمحلية.