الاتحاد المصري للتأمين يستعرض شروط واستثناءات وثيقة سند الملكية

كشف الاتحاد المصري للتأمين عن حرص الهيئة العامة للرقابة المالية على توجيه الاتحاد وشركات التأمين للسعي إلى سرعة إعداد وثيقة سند الملكية لتساهم في تقديم حلول لسوق العقار في مصر تقديم منتجات حديثة تواكب التطورات الاقتصادية وتلبى احتياجات العملاء في السوق المصرية؛ وبما يساهم أيضاً في زيادة نسبة مساهمة التأمين في الناتج المحلى الإجمالي.

وأضاف أن تأمين سند الملكية إحدى المنتجات التي تم استحداثها من خلال قيام اللجنة العامة لتأمينات الحوادث المتنوعة بالاتحاد بإعداد وثيقة استرشادية للتأمين على سند الملكية للعقارات المسجلة، وملحق لتغطية العقارات غير المسجلة؛ وقد صدرت هذه الوثيقة بعد اعتماد الهيئة العامة للرقابة المالية لها في يناير 2024.

وقد تناولت النشرة الأسبوعية الصادرة عن الاتحاد المصري للتأمين، اليوم السبت، موضوع “تأمين سند الملكية “، موضحة أنه نوع من التأمين الذي يحمي مالك العقار والممول العقاري من الخسائر المالية الناجمة عن عيوب في سندات الملكية أو ملكية الممتلكات العقارية، فعندما يتم بيع عقار، يتوقع المشتري الحصول على سند ملكية واضح وقابل للتسويق للعقار.

وأوضحت النشرة أنه قد تكون هناك عيوب خفية في حق الملكية يمكن أن تؤدي إلى خسائر مالية للمشتري أو الممول العقاري، ويحمي تأمين الملكية من هذه الخسائر المحتملة بتقديم تعويض مالي عن أي أضرار ناجمة عن عوار في سند الملكية.

و يمكن تقسيم تأمين الملكية إلى نوعين رئيسيين هما تأمين ملكية المالك، وتأمين ملكية الممول.

ويعتمد تحديد مدى الحاجة لوثيقة تأمين سند الملكية على عدة عوامل منها نوع العقار الذي سيتم شراؤه، ومتطلبات الممول العقاري، بالإضافة إلى مستوى المخاطر التي يرغب المشترى في أن تتحملها شركة التامين.

وحول شروط الحصول على وثيقة تأمين سند الملكية، أوضحت النشرة أن هذه الشروط تتضمن وجود حق ملكية قابل للتسويق، حيث يجب أن يكون للممتلكات حق ملكية خالٍ من أية امتيازات أو رهون أو عيوب يمكن أن تؤثر على ملكية الممتلكات أو قابلية نقل ملكيتها.

وتابعت “تضمنت الشروط الملكية القانونية، حيث يجب أن تكون للشخص أو الكيان الذي يبيع الممتلكات ملكية قانونية والحق في نقل ملكية الممتلكات، وألا توجد أحكام معلقة ضد الممتلكات أو البائع يمكن أن تؤثر على ملكية الممتلكات أو قابلية نقل ملكيتها”.

كما يشترط ألا توجد نزاعات حدودية، حيث يجب ألا تشارك الممتلكات في أي نزاعات حدودية أو تتعارض مع الممتلكات المجاورة، بجانب الامتثال لقوانين تقسيم المناطق، حيث يجب أن تكون الملكية متوافقة مع جميع قوانين ولوائح تقسيم المناطق المعمول بها.

ولفتت إلى أن من ضمن الشروط ألا توجد ارتفاعات أو حقوق طريق غير معلنة حيث يجب ألا يكون هناك ارتفاع غير معلن أو حقوق طريق يمكن أن تؤثر على ملكية أو استخدام العقار، بجانب ألا توجد مخاطر بيئية لم يكشف عنها: يجب ألا يكون للممتلكات أي مخاطر بيئية غير معلنة، مثل النفايات الخطرة، يمكن أن تؤثر على استخدام أو قيمة الممتلكات.

وأضافت أن وثيقة سند ملكية العقار تتضمن بعض الاستثناءات العامة منها العيوب في حق الملكية المعروفة للمشتري أو الممول وقت إصدار الوثيقة، بجانب المخاطر البيئية أو التلوث، والإجراءات الحكومية، والمنازعات الحدودية

كما تشمل الاستثناءات الحقوق المعدنية، حيث قد تستثنى وثائق التأمين على الملكية تغطية حقوق تملك موارد المعادن في الأرض، وتستخرج باستخدام تقنيات التنقيب والاستكشاف، والتي قد تكون مملوكة بشكل منفصل عن الحقوق السطحية للممتلكات.

وتابعت النشرة “تشمل استثناءات الوثيقة تغطية حقوق المياه، التي قد تكون مملوكة بشكل منفصل عن الحقوق السطحية للممتلكات، بجانب انتهاكات قانون البناء”.

وأشارت إلى أسباب رفض المطالبة بالتعويض ومنها الاستثناءات أو القيود الواردة في الوثيقة، والعيوب المعروفة للمشتري أو الممول وقت إصدار الوثيقة، بجانب عدم اتباع الإجراءات الصحيحة مثل عدم إخطار شركة تأمين الملكية في الوقت المناسب أو عدم تقديم المستندات اللازمة، والاحتيال أو التحريف، وكذلك قانون التقادم الذي يحد من الإطار الزمني الذي يمكن فيه تقديم الدعوى.

وحول التحديات الرئيسية أمام انتشار تأمين سند الملكية في مصر، أشارت النشرة إلى أن هذه التحديات تشمل نقص الوعي ، و صعوبة الوصول إلى السجلات العامة و عدم التوحيد القياسي و التكلفة و محدودية السوق في مصر و خاصة في المناطق الريفية ووجود منتجات تأمينية منافسة مثل وثيقة تأمين تعويض الرهن العقاري

واستعرضت النشرة مقارنة بين تأمين حق الملكية وتأمين تعويض الرهن العقاري، موضحة أن هذين الوعي يعدا منتجان يوفران الحماية من الخسائر المالية الناجمة عن عيوب في حق الملكية أو ملكية الممتلكات العقارية، ولكن هناك بعض الاختلافات المهمة بين المنتجين.

وتابعت “تتمثل إحدى الفوائد الرئيسية لتأمين الملكية والتي تميزه عن تأمين تعويض الرهن العقاري في أن تأمين الملكية يوفر تغطية أوسع لمجموعة أوسع من المشكلات المحتملة التي يمكن أن تؤثر على ملكية العقار أو قابليته لنقل ملكيته، كما يمكن للتأمين على حق الملكية أن يوفر الحماية للمشتري، في حين أن تأمين تعويض الرهن العقاري يحمي الممول فقط”.

وأضافت أن هناك ميزة أخرى للتأمين على حق الملكية هي أنه يمكن تحصيل القسط لمرة واحدة، في حين أن تأمين تعويض الرهن العقاري يتطلب تحصيل عدة أقساط مستمرة، مما يمكن أن يجعل هذا تأمين الملكية خياراً أكثر فعالية من حيث التكلفة على المدى الطويل.

ونوهت أنه قد يكون من الصعب الحصول على تأمين على حق الملكية لممتلكات ليس لها سند ملكية نهائي، لأن تأمين الملكية مصمم للحماية من العيوب في سند الملكية أو ملكيتها، ومع ذلك، قد يكون من الممكن الحصول على بعض أشكال التأمين أو غيرها من أشكال الحماية لممتلكات ليس لديها سند ملكية نهائي بعد.

ونزهت أن ذلك يتم من خلال الحصول على التزام بحق الملكية، وهو مستند صادر عن شركة تأمين ملكية يحدد الشروط التي ستصدر الشركة بموجبها وثيقة تأمين ملكية في وقت لاحق، بمجرد الحصول على سند الملكية النهائي

ولفتت إلى أن الحصول على شكل من أشكال التأمين يعرف باسم «تغطية الفجوة»، يوفر الحماية من الخسائر المالية الناجمة عن العيوب في حق الملكية التي تنشأ خلال الفترة الفاصلة بين إغلاق المعاملة وإصدار سند الملكية النهائي، وقد تكون تغطية الفجوة متاحة من خلال بعض شركات تأمين الملكية أو شركات التأمين الأخرى.

وتابعت “وهناك أيضاً الرأي القانوني، فقد يكون المحامي العقاري قادراً على تقديم رأي قانوني فيما يتعلق بصحة سند ملكية أو ملكية العقار، وإن كان هذا قد لا يوفر نفس مستوى الحماية مثل التأمين على حقوق الملكية ، إلا أنه يمكن أن يساعد في تحديد أي مخاطر أو مشاكل قانونية محتملة مع الممتلكات”.