تمكن السوق العقاري من تحقيق مبيعات استثنائية خلال النصف الأول من عام 2023، وذلك على الرغم من التحديات الكبيرة التي واجهها القطاع من تصاعد ارتفاع تكاليف البناء، وارتفاع معدل التضخم ونقص المعروض من الوحدات العقارية.

واستعرض خبراء سوق المال، أهم العوامل التى عززت من مبيعات تلك الشركات خلال النصف الأول، على رأسها الدعم الحكومي، حيث اتخذت الحكومة إجراءات تشجيعية ومشروعات تنموية لتعزيز القطاع وتوفير فرص استثمارية مثمرة، بالإضافة إلى ذلك، تم تسهيل إجراءات شراء العقارات وتقديم تسهيلات للمشترين، سيما تملك الأجانب من خلال البنوك والمؤسسات المالية محلية بعملة الدولار، وبدء الشركات فى الترويج للمشاريع خارجيًا.

كما عزي الخبراء نجاح بعض الشركات العقارية المدرجة والغير مدرجة بالبورصة المصرية من تحقيق مبيعات لم تشهدها السوق والتي ساهمت في تعزيز الثقة في السوق العقاري وجذب المستثمرين والتوجة نحو الاستثمار فى القطاع والذي يعد من ضمن الملاذات الآمنة لحفظ العملة من مخاطر التقلبات، بجانب رغبة المستثمرين فى تسريع عمليات شراء الوحدات.

كما تطرق الخبراء، إلى أهم المعوقات التى تواجه المطورين العقاريين خلال الوقت الراهن وكيفية التعامل معها مستقبلا، سيما ارتفاع تكاليف مواد البناء والتضخم وزيادة تكلفة الاقتراض مما أثر على المعروض من الوحدات لدي المطورين.

معوقات ومتطلبات

«العربي الإفريقي» الاستعانة بالصناديق العقارية والمبادرات أبرز متطلبات الحفاظ على المبيعات وزيادة تدفق السيولة

قال محمود جاد محلل قطاع العقارات ببحوث العربى الإفريقى لتداول الأوراق المالية، أنه في ظل انخفاض قيمة الجنيه خلال الفترة الماضية كان القطاع العقاري أحد الملاذات الآمنة لتوجية السيولة لدي الأفراد ممن لديهم فوائض مالية إلى الاستثمار في العقارات لحفظ قيمة أموالهم بعد التراجع في قيمة العملة، مما عزز من تحقيق الشركات مبيعات قياسية خلال النصف الأول من العام الجاري.

وذكر “جاد” أن ارتفاع مبيعات الشركات خلال النصف الأول لم يكتفي فقط باللجوء إلى العقارات كملاذ آمن للحفاظ على العملة، بل توجه الكثير من الأفراد إلى تسريع عمليات الشراء بغرض السكن و فتح مراكز تجارية من أجل تجنب إي إضطربات أو عوائق مادية.

وأضاف محلل قطاع العقارات، أن الشركات والمطورين العقاريين يواجهون خلال الوقت الحالى عدت أزمات مرتبطة ببعضها يأتي على رأسها سعر الصرف، والذي بدوره أثر على القوة الشرائية لدي الأفراد نتيجة لارتفاع معدلات التضخم، بجانب زيادة التكلفة وارتفاع أسعار مواد البناء بشكل متسارع مما يعرقل من قدرة الشركات على زيادة توسعاتها.

موضحًا أن تلك العوامل من شأنها أن تؤثر على هوامش ربح الشركات العقارية، بجانب التعرض لأزمات سيولة نتيجة ارتفاعات التكاليف الإنشائية وارتفاع معدلات الاقتراض، إضافة إلى تحديات الالتزام بتسليم الوحدات فى المواعيد المحددة.

ورصد “جاد” بعض الحلول السريعة لتمكين الشركات العقارية من الحفاظ على مبيعاتها خلال الفترة المقبلة من خلال الاستعانة بالصناديق العقارية، والتى تجمع أموال المستثمرين لاستثمارها في العقارات بهدف تحقيق عوائد مالية من خلال استثمار الأموال في مشاريع عقارية متنوعة مثل الشقق السكنية، المباني التجارية، المكاتب، والفنادق، حيث يمكن للمستثمرين المشاركة في هذه الصناديق بأموال محدودة والاستفادة من عوائد العقارات دون الحاجة إلى شراء عقارات بأكمله.

مضيفًا” عندما تدير الصناديق العقارية القطاع العقاري ستعمل على تنظيمها وإدارتها بشكل احترافي، مما يزيد من مستوى الشفافية والإفصاح عن المعلومات في السوق العقارية، بدورها تعزز الثقة بين المستثمرين ويجذب المزيد من الاستثمارات للمطور لاستخدام الحصيلة فى التوسعات”.

وأضاف أن العامل الثاني يتمثل فى توفير مبادرات تمؤيلية منخفضة التكاليف والعائد والتى من شأنها أن تؤثر بشكل كبير على زيادة القوة الشرائية للأفراد خلال الفترة المقبلة فى ظل ارتفاع التضخم إلى مستويات قياسية على مدار الشهور الماضية، كما أنها سوف تتيح السيولة اللازمة للشركات من أجل زيادة المعروض وتقليل فترة التسليمات وعدم الاعتماد على القروض ذات العوائد المرتفعة فى عملياتها التوسعية.

وتوقع ” جاد” أن تتراجع الشركات عن التسهيلات طويلة المدى التى اعتمدتها على مدار الأعوام الماضية، وتأثيرها السلبي فى عمليات التسديد خلال الوقت الراهن، وأن تمد الشركات فترة التسليمات وتقلص مدة التحصيل فى طرح المشروعات الجديدة، ورفع أسعار الوحدات لمواجهة أى ارتفاعات جديدة فى التكاليف خلال الفترة المقبلة.

استمرار ارتفاع المبيعات

«اتش سي» توقعات بموصلة  نمو المبيعات السكنية إلى 15% بنهاية العام فى ظل ارتفاع التضخم

فيما قالت مريم السعدني محلل قطاع العقارات بنك الاستثمار اتش سي، أن الشركات العقارية حققت مبيعات قياسية خلال النصف الأول نتيجة لارتفاع أسعار الوحدات لا العدد المُباع، بسبب انخفاض الطروحات المعروض من المطورين العقاريين.

وتوقعت “السعدني” ارتفاع حجم نمو المبيعات العقارية من الوحدات السكانية خلال النصف الثاني من العام بنسبة تتراوح من 12% إلى 15%، بدعم توجة المستثمرين إلى القطاع العقاري كونة الملاذ الآمن ضد مخاطر تقلبات العملة خلال الوقت الراهن.

يذكر أن قفز معدل التضخم السنوي خلال أغسطس الماضي، إلى 37.4 %، مقابل 36.5 %في يوليو، وهو ما جاء مدفوعا بالزيادة الكبيرة في أسعار الغذاء والتي بلغت 71.4 %على أساس سنوي، بحسب ما أظهرته بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء.

وأضافت أن القطاع التجاري لم يحقق المرجو منه خلال الفترة الماضية نتيجة لارتفاع التكلفة الإنشائية نظرًا لضعف المعروض نتيجة لعدم التسليم والأنتهاء من تنفيذها، كما ارتفاع اسعار الوحدات التجارية خلال الوقت الراهن أثر على حركة المبيعات، على الرغم من إعتماد المطورين على الواحدات التجارية فى جذب السيولة بشكل مستمر.

وأشارات “السعدني” إلى المعوقات التى تواجة الشركات العقارية منها زيادة التكلفة الانشائية نتيجة لارتفاع أسعار مواد البناء وارتفاع التكلفة التمويلية على الاقتراض دفعت المطورين إلى اللجوء إلى توريق المستحقات أكثر من الاقتراض من البنوك، مما ضغط على هوامش التشغيل لديهم على مدار 2022، كما من المتوقع أن يستمر حتي نهاية العام الجاري 2023.

قائلة “خلال الفترة القادمة سوف تظهر تأثيرات الإقتراض في عمليات التخطيط والبناء، والتى من شأنها أن تشكل ضغطاً كبيراً على ميزانيات تلك الشركات، ما قد يدفعها لاحقاً إلى بيع العقارات بأسعار متدنية لتوفير السيولة من أجل سداد التزاماتها، بينما بالنسبة للشركات التي حصلت على تمويلات قبل ارتفاع الفوائد استفادت بالفعل من التسعير الحالى للعقارات”.

ولفتت إلى توجه المطورين فتاح مكاتب خارجية خطوة قوية لجذب المزيد من المتعاملين الأجانب وتوفير العملة الصعبة لدعم خططها التوسعية، سيما بعد موافقة مجلس الوزراء على إصدار قانون بما يسمح لغير المصري بتملك العقارات، مبنية كانت أو أرض فضاء، بغرض السُكنى، على أن يُسدد الثمن بالعملة الأجنبية عن طريق التحويل من الخارج إلى أحد البنوك المملوك أسهمها بالكامل للدولة، وفقاً للقواعد والشروط والضوابط التي يصدُر بها قرار من محافظ البنك المركزى.

كما أنه من المتوقع أن يستمر تعافي قطاع السياحة، حيث وصلت معدلات إشغال الفنادق إلى 73٪ بنهاية عام 2022 لبعض فنادق البحر الأحمر، مما يعزز من ربحية وأداء الشركات التي لديها استثمارات كبيرة في قطاع ضيافة والفندقة والتى من الطبيعي أن توثر على أرباحها بشكل إيجابي حتي نهاية العام الجاري.

وبلغ متوسط معدلات الإشغال فى الفنادق نحو  80% خلال النصف الأول من العام 2023، حيث تصدرت فنادق الغردقة مستويات الإشغال، لتصل إلى نحو 100% خلال أبريل الماضى، وتلتها مدينة القاهرة بإشغالات ناهزت 80% إلى 85%، بحسب فيتش سوليوشنز