بنوك الاستثمار: ارتفاع تكاليف الإنتاج و «الفائدة» يهدد نمو مبيعات القطاع العقاري خلال 2022

رصد محللو بنوك الاستثمار أبرز التحديات التي تواجه شركات القطاع العقاري، بالتزامن مع الارتفاع الراهن في أسعار الفائدة، ومن ثم تراجع قيمة الجنيه أمام الدولار، بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف البناء وتأثير تلك التحديات على استراتيجية الشركات خلال العام الجاري.

وتوقع المحللون تباطؤ فى المبيعات المتعاقد عليها سواء كان ذلك بسبب عمليات الإطلاق المؤجلة لإعادة تسعير الوحدات أو ضعف الطلب، وأشاروا إن تأثير ارتفاع سعر الفائدة سيظهر على نتائج الشركات والقطاع ككل بدءًا من الربع الثاني وحتى نهاية عام 2022.

كما توقعوا توجه أغلب الشركات إلى رفع أسعار الوحدات العقارية خلال 2022 نتيجة ارتفاع أسعار بعض مواد الخام مثل الحديد والصلب فضلًا عن تأثير الأحداث الجيوسياسية المؤثرة على الوضع الاقتصادي محليًا وعالميًا.

وأكدوا أن على الرغم من التحديات التي تواجه القطاع بالوقت الراهن، سيظل القطاع كملاذ آمن وأداة تحوط ضد التضخم وارتفاع الأسعار لشريحة كبيرة من المستثمرين خاصة وأن الوحدات ستكون أرخص نسبيًا للمصريين الذين يعيشون فى الخارج خاصة مع انخفاض قيمة الجنيه.

قطاع العقارات بالبورصة المصرية

استحوذ قطاع العقارات على المرتبة الثالثة كأنشط القطاعات المدرجة بالبورصة المصرية خلال تعاملات شهر إبريل من حيث قيمة التداول- بدون صفقات، وذلك بقيمة تداول بلغت 1.782 مليار جنيه ليستحوذ على 12.6% من إجمالي قيم التداول المحققة خلال الشهر، وبحجم تداول بلغ 895.438 مليون سهم، من خلال تنفيذ 102 ألف صفقة.

بلتون تتوقع تباطؤ المبيعات المتعاقد بسبب عمليات الإطلاق المؤجلة لإعادة تسعير الوحدات أو ضعف الطلب

قال على عادل، المحلل المالي لقطاع العقارات ببنك الاستثمار بلتون المالية القابضة، إن قطاع العقارات يشهد العديد من التحديات بالوقت الراهن بضغط الارتفاع المتوقع فى تكاليف البناء بالتزامن مع الاضطرابات التي يشهدها الاقتصاد بالوقت الراهن بداية من انخفاض قيمة الجنيه، واضطراب سلاسل التوريد وزيادة أسعار الأسمنت والصلب بواقع 36% و13% بالترتيب منذ بداية العام.

وأكد أن هذة التحديات تحمل بين طياتها تأثير سلبي مباشر على الأداء والمركز المالي للشركات العقارية المدرجة بالبورصة المصرية، على أن يختلف التأثير وفقًا لإستراتيجية كل شركة.

وعلى صعيد الأداء المالي للشركات خلال العام المالي الحالي 2020/2021، توقع نمو مبيعات الشركات القطاع العقاري؛ نتيجة لاستمرار التعافي على مستوى سنوي بعد تباطؤ المبيعات تأثراً بجائحة كورونا فضلا عن محاولة بعض العملاء للإسراع في شراء الوحدات العقارية تخوفا من زيادة أسعارها المتوقعة خلال الفترة المقبلة.

تابع، “ولكن في ظل ارتفاع تكلفة التمويل بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف البناء بسبب ارتفاع سعر الدولار ومواد البناء، لا استبعد حدوث تباطؤ فى المبيعات المتعاقد عليها سواء كان ذلك بسبب عمليات الإطلاق المؤجلة لإعادة تسعير الوحدات أو ضعف الطلب إذ سيتردد العملاء للاستثمار حتى يستقر السوق”.

وأوضح أن التوقعات الراهنة تٌشير إلى توجه المطورون إلى رفع أسعار البيع بنسبة %20 على الأقل خلال عام 2022 لتعويض الضغط المتوقع على الهوامش، وذكر أن ارتفاع سعر الدولار سيكون له تأثيره على ارتفاع سعر المتر وإعادة تسعير الوحدات خلال العام الجاري، وهو بالتبعية مع يدفع إلى تأثير لتأجيل طرح بعض المشاريع  العقارية والتي قد تقلل نسب المبيعات أو تعمل على استقرارها مقارنة بالعام الماضي.

وفي ذات السياق توقع  أن يتم تأخر تسليمات بعض المشاريع لوحدات تم بيعها بالسعر القديم نتيجة زيادة أسعار مواد البناء وقد يؤثر ذلك على هوامش نتائج أعمال الشركات ويدفعها للبحث على تمويلات إضافية للانتهاء من المشاريع وتسليمها إلى العميل.

وأشار إلى أن استراتيجية تسييل الأراضى والتي تعد الخيار الأمثل  للشركات ذات الأراضى الكبيرة، وعلى رأسها كل من شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير ومصر الجديدة للإسكان، نظرًا لأن معظم الأراضى الخاصة بهم غير مستخدمة وتم اكتنازها بتكلفة ضئيلة.

كما أشار إلى بعض الخسائر فى العملات الأجنبية للشركات العقارية إذ أن التعرض للعملة الأجنبية فى الديون سيكون مرتفعًا فى بعض الشركات، ومنها شركة أوراسكوم للتنمية والتي أظهرت قوائمها المالية بنهاية 2021، أن 79% من ديونها بالدولار واليورو.

وتوقع أن محلل قطاع العقارات استعادة قطاع العقارات نشاطه تدريجيًا بدءًا من النصف الثانى من 2022 مع سعى المصريين إلى ادخار العقارات كملاذ آمن وأداة تحوط ضد التضخم وارتفاع الأسعار، كما أن الوحدات ستكون أرخص نسبيًا للمصريين الذين يعيشون فى الخارج، خاصة عقب إغلاق شهادات الـ18% والتي نجحت في سحب السيولة من السوق خاصة مع انعدام المخاطرة وارتفاع قيمة العائد.

إتش سي تتوقع تأثير ارتفاع الفائدة على الأداء المالي للشركات بدءًا من الربع الثاني 2022

قالت مريم السعدني، محلل القطاع العقاري ببنك الاستثمار اتش سي، إن تأثير تحرير سعر الصرف الجزئي الذي شهده السوق خلال شهر مارس الماضي بعد ارتفاع سعر الفائدة بمقدار 1% سيؤثر على نتائج أعمال السوق العقاري خلال الربع الثاني.

أوضحت أن الربع الأول سيشهد مبيعات عالية بشكل طفيف مقارنة بالربع الأول من العام الماضي 2021 وذلك لأن قرار المركزي كان بشهر مارس أي بنهاية الربع الأول.

وتوقعت أن تتخطى مبيعات بعض الشركات العقارية مثل طلعت مصطفى، مدينة نصر للاسكان، إعمار مصر، بالم هيلز، سوديك، أوراسكوم للتنمية، عامر جروب، بورتو جروب، الـ 15 مليار جنيه خلال الربع الأول.

وقالت إن تأثير ارتفاع سعر الفائدة سيظهر على نتائج الشركات والقطاع ككل بدءًا من الربع الثاني وحتى نهاية عام 2022.

وفي ذات السياق توقعت توجه أغلب الشركات إلى رفع أسعار الوحدات العقارية خلال 2022 نتيجة ارتفاع أسعار بعض مواد الخام مثل الحديد والصلب فضلا عن تأثير الأحداث الجيوسياسية المؤثرة على الوضع الاقتصادي الحالي وبالتالي سينعكس ذلك على قيمة المبيعات.