«دبى»:17 مقترحا لضبط توازن السوق العقارى..يتصدرها إستكمال مشروعات البنية التحتية

أظهر استطلاع أجرته صحيفة “البيان” ومقرها دبي، أن آراء أبرز رؤساء ومديري شركات عقارية رئيسة وفرعية، تتلخص في 17 مطلباً ستكون مهمة لضبط توازن السوق العقاري:

المعروض

قال رئيس مجلس إدارة «ثراء القابضة»، طارق رمضان، إنه لا يختلف اثنان على ضرورة استدامة القطاع العقاري واستمرار تنافسيته بوصفه قطاعاً مهماً ومؤثراً في اقتصاد الإمارة، متوقعاً أن تسعى اللجنة إلى معالجة المعروض المتزايد خصوصاً من المطورين الرئيسيين وأغلبهم من الشركات شبه الحكومية.

وأضاف أنه لا يستبعد إلغاء أو تأجيل مشاريع ليست لها قيمة مضافة كبيرة مع تركيز هذه الشركات شبه الحكومية على إكمال البنية التحتية والخدمات في المشاريع التي تم بيعها سابقاً، بالإضافة إلى فتح المجال للمطورين الثانويين لتطوير مشاريع نوعية بدون منافسة من المطورين الرئيسيين، مؤكداً أن مثل هذه الإجراءات سوف تساعد في التركيز على المشاريع التي تخلق عناصر جذب سياحي.

واقترح رمضان أن تراجع اللجنة كل الرسوم العقارية، فمن شأن ذلك زيادة الطلب عبر إجراءات ومحفزات مثل خفض رسوم التسجيل العقاري للاستثمار متوسط وطويل الأمد، وخفض سقف الاستثمار المطلوب، والشروط المطلوبة للحصول على الإقامة الدائمة، بما في ذلك إقامة المتقاعدين، وغيرها من المحفزات.

علاقة المطورين

ولفت رمضان إلى أمور أخرى مرتبطة بجاذبية وتنافسية دبي يمكن تحسينها مثل تنظيم العلاقة بين المطورين الرئيسيين والمطورين الثانويين، بما يحمي حقوق الثانويين ويشجع على مزيد من الاستثمارات النوعية في القطاع.

ولم ينس رمضان اقتراح تنظيم العلاقة في قطاع التجزئة ما بين مطوري وملاك مراكز التسوق الرئيسية لحماية حقوق المستأجرين وخصوصاً الصغار منهم، وبالتالي خفض قيمة الإيجارات بما يتناسب مع المعدلات العالمية ويدعم جاذبية قطاع التجزئة العقاري، وهو أيضاً عنصر أساسي في المنظومة السياحية، ناهيك عن تأثيره على التضخم الذي بدوره يخفض تكلفة المعيشة ويرفع تنافسية دبي.

كما اقترح إضافة أعضاء للجنة من خارج القطاع العقاري للتركيز على خلق محفزات اقتصادية تزيد التعداد السكاني وعدد السياح وعدد الشركات والمراكز الإقليمية في الإمارة، وتشمل على سبيل المثال هيئة السياحة والبنوك ودائرة الهجرة وبعض الخبراء الاقتصاديين والعقاريين وخبراء السياحة.

تعزيز التنافسية

وقال المؤسس والرئيس لمجموعة «بانثيون» العقارية، كالبيش كيناريولا، إن مبادرة تشكيل لجنة لضبط إيقاع المشاريع العقارية في دبي تعزّز تنافسية القطاع وتفسح المجال أمام المطورين الأصغر حجماً، الأمر الذي سينعكس بالتالي نضوجاً في سوق العقارات.

وأضاف: «نعتقد أن تشكيل اللجنة يأتي في الوقت الذي يعتبر السوق فيه على مشارف دورة اقتصادية جديدة طبيعية، وهو ما سيؤدي إلى إنعاش السوق والتركيز على النوع مقابل الكم، إضافة إلى تعزيز ثقة المستثمرين وتمكن المطورين على مختلف أحجامهم من رسم استراتيجية واضحة وطويلة الأمد تمكنهم من المشاركة وأخذ دورهم في النهضة العمرانية التي تشهدها إمارة دبي بشكل مخطط ومدروس».

سباق المستثمرين

أما مدير عام مجموعة شركات «سمانا»، آلان جيمس غامون، فقال إننا ننتظر من اللجنة تعديل المسار العقاري إلى وجهة أكثر صواباً، إذ يواجه القطاع العقاري في دبي منذ السنوات الثلاث الماضية فائضاً في العرض لاسيما على صعيد فئة الإسكان الفاخر، وهو الأمر الذي نجم عن سباق مفتوح من كبار وصغار المستثمرين لتعظيم الأرباح، ومع تصاعد حدة التنافس بين الشركات العقارية بدأت الشركات مضاعفة وتيرة طرح العروض وتخفيض الأسعار دون التوقف عن طرح المشاريع الجديدة، ومن هذا المنطلق نقترح تصنيفاً رسمياً للمطورين.

ورأى غامون أن اللجنة العليا تمتلك المقدرة على رسم خارطة عقارية جديدة، لتعزيز نظرية العرض والطلب مرة أخرى، مع وضع آليات لتحديد المشاريع وأنواعها والهدف من إضافتها للسوق، فمع كل التخفيضات التي أعلنت عنها شركات التطوير العقاري والمطورون لأصحاب الدخل المتوسط وقدرتهم على التملك، إلا أننا رأينا نسبة بسيطة من المشترين النهائيين المستفيدين، والنسبة الأكبر من فئة المستثمرين، وهو ما أخلّ بالهدف الحقيقي المعلن من طرح الوحدات السكنية، والآن نثق بظهور خطط مرنة خلال الأيام المقبلة من اللجنة العليا لتحقيق التوازن المطلوب.

تكرار المشاريع لا يخدم

واقترح رئيس مجلس إدارة شركة «فينسيتور» العقارية، فيجاي دوشي، على اللجنة الجديدة تقييم الوضع الراهن للقطاع العقاري بمختلف مستوياته وفئاته، وأن تكون هناك دراسة واضحة لوضع السوق القائم، مع وضع آليات واضحة للتنسيق بين المطورين وعدم تكرار المشاريع إلا إذا قضت الحاجة بمفهوم نظرية العرض والطلب، فنحن نرى أن تكون هناك مشاريع قليلة لها ترتيب عالمي أفضل من كثير ليس لها تأثير إيجابي، ونقترح أن يكون هناك فئات من المطورين مع تحديد نوعية المشاريع المسموح له بتطويرها لتجنب المنافسة التي لا تجدي نفعاً.

جرأة وشفافية

وقالت دايريكت سيسيليا رينالدو، الرئيسة التنفيذية لشركة «هومز أونرز»: «لقد اتخذت القيادة الرشيدة الخطوات اللازمة لضمان الأداء الأمثل للقطاع العقاري، كونه يعدّ أحد أهم القطاعات الاقتصادية، مع التركيز على الشفافية والنزاهة، لذا فإننا على يقين من أن هذه اللجنة التي تم تشكيلها حديثاً ستعزز مكانة دبي في أسواق العقارات العالمية».

وأضافت: «بما أننا شركة تعمل في مجال التكنولوجيا المتطورة للربط المباشر بين الملّاك والمشترين، فإننا نتطلع إلى أن تقوم اللجنة بتوجيه المستهلكين للاستفادة من الاستراتيجيات الواضحة، والاعتماد عليها لمعالجة أي مشكلة».

وتابعت: «إننا نحرص دائماً على التناغم التام مع توجيهات القيادة المتعلقة بالمسائل التنظيمية، مثل الحوكمة المؤسسية والقواعد والنظم التي تمهّد الطريق لجذب المزيد من المستثمرين والمستخدمين النهائيين إلى السوق، ومن شأن هذه اللجنة أن تساعد في إبراز جدوى التمويل الجماعي العقاري والذكاء الاصطناعي لإحراز خطوات واسعة، وتحقيق قفزات تكنولوجية تلبي احتياجات المشترين، كما تساعد المطورين على تطوير الخطط الفعالة التي تتخذ من العملاء محور تركيز لها.

وإضافة إلى ذلك، يمكن تقييم المشاريع على النحو الأمثل قبل بدء العمل بها، ومعرفة تأثيرها الكلي على الاقتصاد.وبناء على ذلك، سنسعى إلى تعزيز تأثير الذكاء الاصطناعي على القطاع، لزيادة قنوات الاتصال مع المستهلكين، وتبادل الأفكار والاقتراحات بين الأطراف المعنية».

تعزيز ثقة المستثمرين

وأكد طلال موفق القداح، الرئيس التنفيذي لشركة «ماج للتطوير العقاري»، أن اللجنة العليا للتخطيط العقاري في دبي التي وجه بتشكيلها صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي (رعاه الله)، تسهم بشكل مباشر في إيجاد التوازن بين العرض والطلب ودعم المستقبل الاقتصادي لدبي إلى جانب تعزيز ثقة المستثمرين.

وقال إن وجود ممثلين من كافة الهيئات التنظيمية ومطوري القطاع الخاص في اللجنة سيؤدي إلى زيادة الحوار حول المشاريع القادمة والعرض المتوقع، معتبراً أن الخطوة الاستراتيجية من قبل الحكومة ستسمح للجنة بالحصول على رؤية شاملة للسوق وتقييم الجدوى الاقتصادية للمشاريع الجديدة لتقديم المشورة وفقاً لذلك، الأمر الذي سيرفع في نهاية المطاف من مستويات ثقة المستثمر والمطور على حد سواء بفضل متابعة ورصد أي خلل في التوازن بين العرض والطلب.

إعادة هيكلة

وأضاف أن اللجنة ستسهم بشكل كبير في إعادة هيكلة جميع المشاريع العقارية القائمة في الإمارة، وموازنة الخدمات المقدمة في التجمعات ذات الكثافة السكانية، مشيراً إلى أنه من المنتظر أيضاً أن تقوم اللجنة بدراسة أحجام الوحدات المطروحة للعرض وتقنين المشروعات الجاري تطويرها بما يخدم الرؤية الكلية للقطاع العقاري بدبي.

وشدد القداح على ضرورة بناء أو إعادة تخطيط مناطق سكنية مخصصة لذوي الدخل المتوسط من مشاريع أو خدمات مع عروض ميسورة التكلفة، مؤكداً أهمية مراقبة إجراءات القطاع الحكومي لموافقات المطورين العقاريين، حيث من المفيد أيضاً للقطاع أن يتم تحديد المقاولين أو الاستشاريين المعتمدين من قبل جهة أو هيئة حكومية مختصة.

وطالب بضرورة وضع تواريخ محددة لأي إجراءات أو متطلبات أو موافقات أو دراسات من القطاع الحكومي والمطورين العقاريين لأنها تسرع العجلة الاقتصادية وعملية طرح المشاريع واستقطاب رؤوس أموال كبيرة إلى القطاع.

ضبط أداء المطور

وقال رئيس مجلس إدارة شركة «دبليو كابيتال للوساطة العقارية»، وليد الزرعوني، إن اللجنة أمامها مهام جسام ويجب أن تضع في اعتبارها عدة أمور، أهمها توحيد عقود البيع بين المطورين في العقارات قيد الإنشاء، مع ضرورة ذكر شروط والتزامات المطور والمستثمر ضمن العقد، ومنها على سبيل المثال أنه في حال تأخر المطور عن فترة السماح المذكور في العقد وهي سنة، لا بد من شرط جزائي بتعويض المستثمر عن كل شهر تأخير، أما في حال تأخر المستثمر عن سداد الدفعات المستحقة فيطبق عليه غرامات، فضلاً عن ضرورة أن يشمل عقد البيع رسوم الخدمات السنوية.

وأضاف أن على اللجنة النظر في توسيع نظام إقامة المستثمر العقاري التي لا تزال محصورة على العقارات الجاهزة، لتشمل العقارات قيد الإنشاء بشروط محددة، وذلك عبر الربط بين دائرة الأراضي والإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب، الأمر الذي من شأنه تحريك السوق العقاري في الإمارة بشكل كبير.

وطالب اللجنة بوضع قوانين صارمة على المسوقين والوسطاء العقاريين غير المؤهلين، لا سيما أن إحدى المشكلات أن بعض الوسطاء غير كفء لها وليس لديهم الخبرة الجيدة بالسوق، إلى جانب ضرورة تطبيق نظام النقاط السوداء على المسوقين والمطورين المخالفين على حد السواء بشكل تدريجي وبعد الوصول إلى 12 نقطة يتم إلغاء الرخصة.

وأكد أنه يجب تشديد الرقابة على الحملات الإعلانية على مواقع التواصل الاجتماعي لما لها من تأثير ملحوظ على المجتمع، لكن بعضها غير ملمّ بأوضاع السوق.

وضوح البوصلة

وأكد الرئيس التنفيذي لشركة «إف آي إم العقارية»، فراس المسدي، أن هناك تحديات في قطاع العقارات من ناحية زيادة العرض بالنسبة للطلب الموجود بسبب كثرة الإقبال على العرض والمطروح في السوق، بالإضافة إلى موضوع تسليم العقارات التي تم طرحها على الخريطة، وهي من المواضيع الهامة القادمة على سوق العقارات.

وتوقع المسدي أن تكون الإجراءات التي سيتم اتخاذها من خلال اللجنة المشكلة مؤثرة جداً بشكل إيجابي، حيث ستعزز ثقة المستثمر بالسوق العقاري والإطار القانوني في دبي لضبط السوق.

واقترح تأجيل التطوير العقاري في دبي بشكل شبه كامل لمدة سنة على أن تواصل بعض المشاريع الرئيسة قيد الإنشاء عمليات الإنجاز.

واقترح أيضاً إعادة ضبط أو تغيير استراتيجية بيع الأراضي في دبي التي تنص على إجبار المستثمر بالتطوير العقاري خلال 3 سنوات من استلام الأرض، أو فرض غرامات مالية كبيرة من قبل المطور العقاري، ولذلك يجب أخذها بعين الاعتبار والهدف إلى التقليل من طرح المشاريع الجديدة خصوصاً عندما لا تتوافر الخبرة الكافية.

مشاريع جديدة

واقترح المسدي توجيه المشاريع الجديدة أو التي يتم طرحها بطريقة جديدة ومختلفة عن باقي المشاريع بطريقة تخدم المستثمر والمستخدم للعقار وتساعد السوق على تكوين نوع من جديد من الطلب كالتطوير من سكن الطلبة والموظفين مثلاً.

كما اقترح توجيه ضوابط بيع الأراضي في السوق، بعدما تم الاستحواذ على الأراضي من قبل المطورين سيكون أفضل خيار أمام المستثمر أن يطور من العقار ويبني عليه حتى يستفيد منه بحال رغبته بالخروج من السوق، لأنه من الصعب منافسة المطورين العقاريين ذوي الخبرة، بالإضافة إلى المبالغة الشديدة في التنافس بين المطورين العقاريين والتي أدت إلى عدم تكوين رؤية واحدة تجمع بينهم وطرح المزيد من المشاريع، التي أثرت بشكل سلبي قليلاً على سوق العقارات.

وبالنسبة للمشاريع العقارية التي تضيف قيمة على سوق العقارات، قال إنه من الضروري الاطلاع على الفجوات التي تنقص سوق العقارات والبدء بمشاريع تخلق طلب في السوق من خلال تقديم ما يخدم كل فرد في المجتمع، فالمشاريع المبتكرة والعوالم الشهيرة مثل برج خليفة ودبي مول وبرج الخور الذي يتم بناؤه حالياً، قد ساهمت في وصول دبي إلى العالمية وجذب الناس لتجربة بناء أسلوب حياة متطور وأكثر رفاهية، ولهذا السبب القطاع العقاري يشارك بشكل كبير في دعم القطاع الاقتصادي في دبي.

محركات العرض والطلب

وقال المهندس محمد بن غاطي الجبوري، الرئيس التنفيذي ورئيس القسم المعماري في شركة «بن غاطي للتطوير»، إن السوق يترقب القرارات التي ستتخذها قريباً اللجنة على صعيد ضبط محركات العرض والطلب وأسعار العقارات وإيجاراتها، هذا غير مراجعتها الشاملة والدقيقة للمشاريع العقارية خلال 10 سنوات مقبلة.

ووصف تأسيس اللجنة بأنه خطوة مهمة لتحقيق مزيد من الاستدامة في النمو العقاري بدبي، ويعزز دور شركات التطوير الفرعية وتدعمها في أداء دورها التنموي. وأشار إلى أن اللجنة ستكون ورشة عمل لوضع الحلول الناجعة للتحديات التي تواجه القطاع والعاملين فيها وتحديداً الشركات الصغيرة والمتوسطة.

واقترح أن يكون التنسيق بين كبار المطورين وشركات التطوير في القطاع الخاص هو العنوان العريض لعمل الجميع في المستقبل، ودعا إلى أن يعمل الجميع كل وفق الدور المرسوم له لضمان نجاح الجميع.

سيطرة المطور بعد البيع

واقترح الرئيس التنفيذي لشركة «ستراتوم لإدارة جمعيات الملاك»، سعيد الفهيم، نزع سيطرة المطور لجمعيات الملاك في مشاريعه، هذا فضلاً عن مراجعة أداء تلك الجمعيات على صعيد الخدمات المقدمة للملاك ومراجعة أسعارها المبالغ فيها.

وأوضح الفهيم أن سيطرة المطور على إدارة جمعيات الملاك طمعاً بتحقيق المزيد من الأرباح تعد من أسباب تراجع المستثمرين عن الشراء وزيادة المعروض، مؤكداً أن تعهيد خدمات إدارة جمعيات الملاك إلى شركات غير الشركات التي تملكها شركات التطوير يصب في صالح أطراف المعادلة العقارية فهي ضامنة لكفاءة العقار وتضمن للمالك خدمة بأسعار تنافسية.

ونوه بأن السوق يشكو من سيطرة المطور على الملكيات المشتركة بعد بيع العقار من خلال تأسيس شركات إدارة مرافق لا تتأخر في التدخل في عمل إدارة جمعيات ملاك المشروعات التي باعها المطور ماله من تداعيات نرى آثارها السلبية في القطاع، بسبب تقاطع وتضارب المصالح بين المطور وإدارة المرافق، فالمطور العقاري له مصالح غير مصالح ملاك العقار.

الرسوم

وقال المؤسس والرئيس التنفيذي لركة «الرواد للعقارات»، إسماعيل الحمادي، إن مهمة اللجنة الأساسية والأولى هي العمل على خلق توازن في معادلة العرض والطلب في المنتجات العقارية من خلال إعادة النظر في كمية المشاريع الموجودة في السوق حالياً وتلك المخطط لها مستقبلاً، علاوة على إعادة النظر في نوعيتها ومواقعها.

واقترح الحمادي على اللجنة إعادة النظر في تصنيف شركات التطوير الناشطة بالسوق ومعرفة توجهاتها قبل إعادة النظر في نوعية المشاريع المنجزة، بالإضافة إلى التركيز على مناطق توزيع المشاريع العقارية على خريطة دبي خاصة منها السكنية، وعليها كذلك إعادة النظر في رسوم الخدمات والصيانة التي يقترحها المطورون على بعض المشاريع والتي تعتبر خيالية مقارنة بنوعية المنتج وموقعه، وإيجاد صيغة موحدة للرسوم حتى لا تتحول إلى عائق في طريق رغبة الشراء والتملك في بعض المواقع كما نراه حالياً في السوق.

كما اقترح الحمادي خلق صياغة جديدة لإنجاز المشاريع العقارية السكنية، تعتمد على دراسات حقيقية للسوق المحلي والأسواق المصدرة للمستثمرين لتفادي تكدس المنتج العقاري، مع ضرورة ضبط معدل إنتاج العقارات الفاخرة.

ورأى الحمادي أن اللجنة قادرة على بلورة قانون خاص لدمج الشركات العقارية ذات المنتج المتشابه تحت مظلة مطور متمكن من توفير مشاريع مميزة تخدم مستقبل الإمارة بدلاً من التنافس فيما بينهم.

التنسيق بين الأطراف

أكد مدير وشريك «دانوب العقارية»، عاطف رحمن، ضرورة أن يكون هناك تنسيق دائم وملحوظ في الفترة القادمة بين المطورين في القطاع الخاص والجهات الحكومية المعنية، للخروج بأفضل النتائج، التي تترجم إلى واقع اقتصادي يرتقي بجميع المجالات الاقتصادية المختلفة التي تترتب على السوق العقاري، مثل: كثافة المشروع، وحركة المرور على الطرق، والحدائق العامة والترفيه، والتعليم، وأسلوب الحياة للمعيشة الصحية والتي ستزيد من بناء المجتمعات في جميع أنحاء دبي.

وقال إن اللجنة العليا هي هيئة عاملة متماسكة تتطلع إلى تطوير سوق العقارات من خلال اتباع نهج كلي لتعزيز المشهد العقاري شكلاً ومضموناً، ما يساعد على دفع اقتصاد المدينة إلى ترسيخ مكانتها على الساحة العالمية، والحفاظ عليها كمدينة حيوية وآمنة.

نقاشات معمقة

شهدت الاشهر القليلة الماضي نقاشات معمقة بين كبار مسؤولي دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ونخبة من رجال الأعمال لمناقشة المكاسب والتحديات في السوق العقاري، ودارت النقاشات حول بوصلة الاستثمار العقاري وإلى «أين يذهب السوق؟

هل إلى المحيط الأزرق الذي يتميز بمستوى تنافسي صحي، أم إلى المحيط الأحمر الذي يشهد منافسة دامية؟»، وأجاب يومها المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك في دبي سلطان بطي بن مجرن: «لدينا 221 مطوراً، لكن عدد المطورين الذين لديهم النسبة الكبرى من المشاريع لا يزيدون على 15 مطوراً، باقي المطورين لا يزيد عدد المشاريع التي يطورونها على خمسة مشاريع، وهناك مطورون يقومون بتنفيذ مشروع واحد وعند اكتماله يشرعون في المشروع التالي».

وقال بن مجرن: «إنه يوجد لجنة تعكف على تصنيف المطورين الرئيسين والفعالين ليعكس واقع السوق بشكل أفضل».

وقال الشريك الإداري والرئيس التنفيذي لمجموعة «الاستثمار لما وراء البحار» أنس كزبري إن التنافس محتدم، وهو ما سلط ضغوطاً على الشركات المتوسطة، لافتاً إلى أن مجموعة القوانين والتشريعات العقارية أسهمت في تنظيم السوق، لكن الشركات المتوسطة لا تزال بحاجة إلى مزيد من الدعم لتستطيع أن تستمر دون الاقتراب من المحيط الأحمر.

وأشار إلى أنه جرى التفاوض مع دائرة الأراضي والأملاك لوضع رؤى وآليات لحماية الشركات المتوسطة، موضحاً أن الأسعار بدأت تنخفض على مستوى البيع والإيجار، وأصبحت أسعار رسوم الخدمات تشكل نسبة كبيرة من إجمالي العائد الإيجاري الذي يتحصل عليه المستثمر، ما يجعل بعض المستثمرين يتوجهون إلى الودائع.

وشهدت النقاشات ايضا تناول عدد من القضايا أبرزها آليات حماية المستثمر، وكيفية الحفاظ على ثقته ومراقبة عمل الشركات العقارية، وفحص صرامة الأدوات الحالية في وجه المخالفات المحتملة للقوانين العقارية النافذة، فضلاً عن تصورات الدائرة في معالجة تكاليف الاستثمار العقاري على المستثمر، وزيادة المعروض بوصفهما من أبرز العوامل المؤثرة في جاذبية السوق.

تحديد الهدف من المشروع العقاري

قال الرئيس التنفيذي لشركة “جيميني” العقارية، سوداكار راو، إن تأسيس اللجنة يبعث في نفوس صغار المطورين الطمأنينة.

واقترح راو إجراء استطلاع رأي للمشترين النهائيين والمستثمرين على حدٍّ سواء، لوضوح الرؤى وتقييم السوق من جوانبه المختلفة، بالإضافة إلى اقتراح تبسيط وتخفيض كلفة الإقراض وتسريع آلياته للمطورين، ونثق بأن هناك حلولاً غير اعتيادية ستنتج عن اللجنة، كتحديد الهدف من المشروع والفئة المستهدفة والمكان المستهدف لإقامة المشروع، ما يضمن عدم منافسه كبار المستثمرين على هدف مشترك مع صغار المستثمرين، الأمر الذي ينتج عنه التنوع والثراء العقاري المطلوب، وتوحيد الجهود والتنسيق بين المطورين ووضع آليات لتنظيم حد أقصى وأدنى من المشاريع المكررة، كالمشاريع السكنية أو الفندقية بالمناطق ذاتها.