تراجع دور أدوات التمويل التقليدية وارتفاع الفائدة يدفع القطاع العقارى للبحث عن آليات تمويلية جديدة فى ظل المتغيرات السوق

 محمد مرعي:ارتفاع سعر الفائدة سبب لعدم اكتمال أول صندوق استثمار عقاري….وتوقعات بنجاح التجارب المقبلة

 آسر حمدي: ضرورة البحث عن آليات تمويلية غير تقليدية للحفاظ على قوة السوق المحلية

 جاسر بهجت:التوسع في تصدير العقار  لضمان استمرار الشركات بالسوق

 محمد عبد المحسن: ارتفاع الفائدة على الإقراض لا تشجع المطورين على الاقتراض البنكي

تعتمد الشركات العقارية على ثلاثية تمويلية لتنفيذ مشروعاتها المختلفة هي؛التمويل الذاتي، وعائدات التسويق، والتمويل البنكي، والتي يختلف العقاريون حول دور القطاع المصرفي في توفيرها، إلا أنها تظل آليات تقليدية لا يجب العتماد عليها، لذا يجب البحث عن آليات تمويلية جديدة تحافظ على استمرار تنفيذ تلك المشروعات، وفقا للمستثمرين العقاريين.

أوضحوا أن التمويل البنكي لا يمكن أن تعول عليه الشركات نظرًا لمروره بإجراءات طويلة قد تنتهي بعدم الحصول عليه، بالإضافة إلى أن السوق مهددة بتوقف المبيعات –لأي سبب- مما يهدد أحد روافد التمويل، مثلما حدث عقب ثورة يناير، مما يتسبب في تأخر التنفيذ أو تعطله، لذا فيجب البحث عن صيغ تمويلية جديدة تحافظ على استمرار عمل الشركات العقارية وتنفيذ المشروعات.

لفتوا إلى أن الصناديق العقارية تمثل حلًا نموذجيًا للخروج من تلك الإشكالية، بالإضافة إلى تعظيم دور التمويل العقاري كممول للعميل، والذي يتولى المطور العقاري تمويله حاليًا بجانب تمويله للمشروع، بالإضافة إلى التوسع في تصدير العقار بالخارج للاستفادة من فرق العملة.

 ابتكار آليات تمويلية جديدة غير المعمول بها حاليا للحفاظ على السوق العقارية

آسر حمدي، رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية، أكد على ضرورة ابتكار آليات تمويلية جديدة للسوق العقارية تختلف عن المعمول بها حاليًا والتي تتضمن التمويل البنكي وعائدات التسويق، بالإضافة إلى التمويل الذاتي، وذلك للحفاظ على السوق العقارية، مشيرًا إلى أن توقف واحدة من تلك الآليات يهدد باستمرار تنفيذ المشروع ومن ثم بقاء الشركة في السوق.

أضاف أن هذه الآليات تعتمد بشكل كبير على الظروف الاقتصادية المحيطة، والتي ما أن تتوقف واحدة منها يواجه المشروع أزمة في استمراره، فتصنيف القطاع المصرفي للقطاع العقاري باعتباره مرتفع المخاطر يحد من حجم التمويل البنكي المقدم لهذا القطاع، وارتفاع معدلات التضخم وتراجع معدلات الإدخار يعني هروب شريحة كبيرة من المستثمرين في العقار، بالإضافة إلى أن التمويل الذاتي غير كافي بمفرده لتنفيذ مشروعا عقاري.

لفت إلى أن هناك العديد من الصيغ التمويلية بالخارج والتي لا تعتمد على المطور كمنفذ للمشروع وممول للعميل، وخاصة مع التيسيرات في السداد التي قدمتها الشركات العقارية مؤخرًا لتشجيع العملاء على الشراء وضمان استمرار حركة المبيعات بالسوق، والتي تعكس دور المطورين العقاريين كممولين للعملاء لفترات سداد لا تتحملها الكثير من هذه الشركات.

  تصدير العقار آلية تمويلية يعززها قرار التعويم             

أكد جاسر بهجت، الرئيس التنفيذي لشركة مدار للاستثمار العقاري، أن تصدير العقار المصري للخارج يعد أحد الآليات الهامة التي انتشرت بقوة عقب قرار البنك المركزي لتحرير سعر الصرف، والذي جعل هناك فارق بين قيمة العملة المحلية والعملات الأجنبية، مما يشجع العديد من العملاء وخاصة المصريين العاملين بالخارج على شراء عقارات داخل مصر سواء كطلب حقيقي أو طلب بغرض الاستثمار، وهو ما يوفر سيولة مالية تحتاجها الشركات العقارية حاليًا.

أوضح أن الشركات العقارية يجب أن تتوسع في استثمار تلك الآلية عبر توحيد جهودها وأجندتها للتواجد بالخارج عبر تنظيم معارض ومؤتمرات في دول يتواجد بها عدد أكبر من المصريين بالخارج وخاصة بمنطقة الخليج، بالإضافة إلى تحديد طبيعة العملاء المستهدفين من هذه المعارض والمشروعات العقارية التي يتم تنفيذها.

لفت إلى أن موافقة مجلس الوزراء على منح الإقامة للأجانب مقابل شراء وحدة عقارية، عامل هام يجب أن تستفيد منه الشركات العقارية لإنعاش مبيعاتها الداخلية، وتعظيم عائداتها البيعية وخاصة مع اعتمادها على التسويق كأحد آليات تمويل مشروعاتها، مشيرًا إلى أن الزيادات السعرية التي شهدتها السوق عقب قرار تحرير سعر الصرف نتيجة ارتفاع تكلفة التنفيذ أثرت سلبًا على سقف القدرات الشرائية للعملاء المحليين.

صناديق الاستثمار العقاري

تمثل صناديق الاستثمار العقاري آلية تمويلية رئيسية في العديد من الأسواق الخارجية تضمن تحقيق عائدات استثمارية مميزة للمساهمين فيها، إلا أنها غير متواجدة بمصر حتى الآن، رغم امتلاك الخبرات والآليات اللازمة لتدشين تلك الصناديق، حيث جاء عدم اكتمال الاكتتاب الخاص بصندوق الاستثمار العقاري التابع لشركة النعيم القابضة للاستثمارات، مثيرًا للتساؤلات حول عدم اكتمال التجربة، وأهمية تلك الآلية لدعم السوق وخاصة خلال المرحلة الحالية.

قال محمد مرعي، محلل قطاع العقارات بشركة برايم للاستثمارات المالية، أن ارتفاع سعر الفائدة هو السبب الرئيسي لعدم اكتمال الاكتتاب بأول صندوق استثمار عقاري، بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة تنفيذ المشروعات العقارية، وسط تخوفات من هدوء حركة المبيعات بالسوق، مشيرًا إلى أنه لا يتوقع استمرار ارتفاع سعر الفائدة خلال الفترة المقبلة، لتشهد السوق محاولات ونجاحات جديدة لدشين صناديق استثمار عقارية.

أكد على أهمية صناديق الاستثمار العقاري في توفير تمويل للمطور العقاري الذي لا يزال يعتمد على عائدات التسويق رغم عدم ضمان تلك الآلية بصورة كاملة، والتي تهدد المشروع بالتوقف في أي وقت، فضلا عن تنويع محفظة استثمارات المطورين، بالإضافة إلى دورها في تنشيط السوق العقارية، وجاذبيتها للاستثمارات الأجنبية.

التمويل البنكي بين ارتفاع الفائدة وصعوبة الإجراءات

وياتي التمويل البنكي واحدًا من آليات ثلاثة تعتمد عليها الشركات العقارية لتنفيذ مشروعاتها، والذي اختلف العقاريون حول توافره للشركات العقارية لتنفيذ مشروعات مختلفة، أو الإحجام عن تقديمه بدعوى ارتفاع درجة المخاطر في هذا القطاع، بالإضافة إلى منع البنك المركزي تمويل مشروعات غير مكتملة التنفيذ.

الدكتور محمد عبد المحسن، رئيس مجلس إدارة الشركة الحديثة للتشييد والاستثمار العقاري، أكد أن القطاع المصرفي لا يزال مصنفا للقطاع العقاري باعتباره مرتفع المخاطر وهو ما يدفعه لعدم تمويل قطاع كبير من الشركات العقارية، وهو ما يأتي في إطار الحفاظ على أموال المودعين، وفقًا لرؤية البنك، مما يحرم الشركات العقارية من التوسع المنشود، لافتا إلى أن السوق العقارية تتميز بضمان الاستثمار بها.

أشار إلى أن ارتفاع نسبة الفائدة على الإقراض لا يشجع أي مطور على المطالبة بالحصول على قرض حتى في حالة تخطي الموافقات اللازمة للحصول عليه، نظرا لأن أي تكلفة على المشروع تضاف لقيمة الوحدة التي يتحملها العميل في النهاية، مما قد يهدد بإنتاج وحدة من الممكن أن تتعرض للبوار.

المهندس أحمد صبور، العضو المنتدب لشركة الأهلي للتنمية العقارية، أكد اهتمام القطاع المصرفي بالقطاع العقارين ودراسة أي فرص استثمارية للبنك في أي قرض تقدم به الشركة للبت فيه، لذا فإن القول بأن البنوك دائمة الرفض لتمويل القطاع العقاري هو أمر غير حقيقي، وهو ما ينعكس من حجم القروض التي تتولى البنوك تدبيرها حاليًا لصالح الشركات العقارية.

أشار إلى أن ارتفاع سعر الفائدة على الإقراض هو رد فعل طبيعي للتغيرات الاقتصادية والقرارات المتخذة لتحقيق الإصلاح الاقتصادي والتي يجب أن يتحملها كافة أفراد الدولة، إيمانًا منهم بدور هذه الإصلاحات في النهوض بمصر الفترة المقبلة.

وتعد أبرز القرو ض التي تنتظرها السوق العقارية حاليًا، قرض لصالح شركة رؤية القابضة للاستثمارات، بقيمة 3 مليارات جنيه، وقرض لصالحة شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير بقيمة 2.1 مليار جنيه، وقرض بقيمة 800  مليون لصالح شركة أرابيلا للتنمية السياحية والعمرانية، توجه لتنفيذ مشروعات عقارية مملوكة لهذه الشركات.

الطرح بالبورصة فائدة مزدوجة للشركة وسوق المال

المهندس حسام الدين طه، نائب رئيس شركة جراند للاستثمار العقاري ، قال أن طرح جزء من أسهم الشركة بالبورصة المصرية أحد الآليات الداعمة للمخططات المالية للشركة، والتي توجه لاستكمال تنفيذ مشروعات قائمة أو تنفيذ مشروعات جديدة، كما أنه يضمن زيادة أحجام التداول بالبورصة، وجذب شرائح جديدة من المستثمرين، وتعظيم العائدات الاستثمارية.

أشار إلى أن المطور العقاري يتولى تمويل العميل وتمويل المشروع، وهو ما لا يعد دور المطور في أي دولة، فهو منفذ لمشروعات عقارية، ومشارك في تحقيق نهضة تنموية وعمرانية، لذا فإن الشركات تبحث عن كافة الآليات التمويلية المتاحة وتعمل على تنفيذها.

وتنتظر البورصة المصرية  3 شركات عقارية هي رؤية القابضة للاستثمار، والتي تعد الأقرب للقيد، وتبارك القابضة للاستثمار، بالإضافة إلى مصر إيطاليا العقارية.

غياب الثقافة يحول دون الاستفادة من التمويل العقاري

قال رفيق إلياس، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة المصرية للتمويل العقاري، أن الزيادات السعرية التي شهدتها السوق العقارية عقب قرار تحرير سعر الصرف والمقدرة بنحو 30% مع احتمالات وصولها لـ50% بنهاية العام الجاري، تساهم في زيادة الإقبال على قطاع التمويل العقاري لمساندة العميل في الحصول على وحدته، والذي يرفع العبء التمويلي عن الشركات العقارية كذلك.

أضاف أن وحول أبرز التحديات التي لا تزال تواجه قطاع التمويل العقاري وتحول دون الاستفادة من هذه التغيرات السوقية هو غياب ثقافة التمويل العقاري، مما يحرم الكثير من المواطنين من الحصول على وحداتهم رغم وجود قرار شرائي للحصول على وحدة لا يمكن للعميل ترجمته بشكل عملي بما يحقق المنفعة للمستثمر العقاري والعميل ولشركة التمويل العقاري كذلك.

أكد أن نظام التمويل العقاري بريء من اتهامه بتعقد الإجراءات المطلوبة للحصول على التمويل، فالشركة تستهدف حماية العميل والحفاظ على أموالها كذلك، موضحا أن أرتفاع أسعار العائد علي القروض الممنوحة من البنوك يرجع بالأساس لارتفاع الفائدة على الودائع ، ولم يؤثر علي اقبال الأفراد علي التمويل العقاري حيث أن هذه الإجراءات تصب فى صالح العميل والشركات و تستهدف حماية العميل والشركة الممولة له.