محمد بنانى : نستهدف مبيعات لصالح الغير بقيمة 10 مليارات جنيه..واحتمالية حدوث فقاعة عقارية غير وارد بواسطة مها عصام 15 أكتوبر 2017 | 2:15 م كتب مها عصام 15 أكتوبر 2017 | 2:15 م حمد بناني، نائب رئيس شركة كولدويل بانكر-نيو هومز للتسويق العقاري النشر FacebookTwitterPinterestLinkedinWhatsappTelegramEmail 29 توقعات بارتفاع الإقبال على الطرح الأول بالحي السكني بالعاصمة الإدارية…ورفع سقف مبادرة “المركزي” للتمويل العقاري ضرورة 30 % نسبة الزيادة المتوقعة بالسوق بنهاية العام الجاري…ولا طفرات سعرية جديدة بالسوق العام المقبل تدشين الصناديق العقارية لم تعد رفاهية لدعم المطور العقاري واستمرار تواجده بالسوق استمرار توافد الاستثمارات الأجنبية للسوق العقارية يؤكد قوتها وقدرتها على تحقيق النمو خاصة وأن المستثمر الأجنبي ليس هاوٍ ولديه من الخبرة ما يجعله قادرا على تحديد الأسواق الأكثر قدرة على تحقيق عائد جيد على رأس المال . قال محمد بناني، نائب رئيس شركة كولدويل بانكرز نيو هومز مصر للتسويق العقاري، أن الطلب الحقيق ومحدودية نسبة المضاربة تمنع حدوث فقاعة عقارية بالسوق المحلية، رغم الزيادات السعرية التي يتوقع وصولها لنحو 30 % بنهاية العام الجاري، مشيرًا إلى أن تدشين الصناديق العقارية ضرورة لدعم المطور العقاري والقيام بدور الممول له لضمان استمرار تواجده بالسوق، وخاصة مع انخفاض نسبة الاقتراض البنكي بالسوق. أكد في حوار لـ”أموال الغد” على ضرورة رفع سقف مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري لاستيعاب التغيرات السعرية التي حدثت لوحدات محدودي ومتوسطي الدخل، وكذلك لضمان الاستفادة من حجم المبادرة والتي تضم 20 مليار جنيه كشريحة أولى، متوقعًا نجاح الطرح الأول بالحي السكني داخل العاصمة الإدارية الجديدة وارتفاع الإقبال عليه. أكد أن نسبة الإسكان الفاخر لا تتجاوز الـ2% من حجم السوق المحلية مما يجعل استمرار انتاجها شيء طبيعي ومتوقع، لافتًا إلى أن استمرار جاذبية السوق للاستثمارات الأجنبية قائم، وخاصة مع حجم الشراكات والاستثمارات التي شهدتها السوق مؤخرًا، واستمرار تواجد مستثمرين أجانب بالسوق حتى الآن. استمرار دور شركات الاستثمار العقاري كممول للعميل عبر تقديم فترات سداد طويلة….هل يضر ذلك بالمخططات الاستثمارية لتلك الشركات على المدى البعيد؟ هذا الدور فرضته التغيرات التي شهدتها السوق العقارية منذ التعويم، والزيادات السعرية التي وصلت إلى نحو 30 %، دون أن تقابلها زيادة في القدرات الشرائية للعميل، لذا اضطرت شركات الاستثمار العقاري لتقديم فترات سداد أطول للعميل تدعم اتخاذه للقرار الشرائي، وهو الدور الذي لن تستطيع الشركات الاستمرار في تقديمه مستقبلًا ولا يجب لها ذلك حتى لا تتأثر مخططاتها الاستثمارية الحالية سلبًا وكذلك مخططاتها التوسعية، فالمستثمر منفذ للمشروع أما تمويل العميل فهو دور جهات أخرى. وما هو البديل لهذه الشركات كممول للعميل؟ هناك آليتين أساسيتين؛ الأولى: رفع سقف مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري لاستيعاب التغيرات السعرية التي شهدتها السوق وتغير الشرائح السكنية وتكلفة الوحدات لمحدودي ومتوسطي الدخل، واستيعاب عدد أكبر من العملاء، بالإضافة إلى تبسيط الإجراءات الخاصة بالحصول على التمويل العقاري، ورفع درجة الوعي بأهميته للعميل، والثانية: ضرورة التوسع في تدشين صناديق الاستثمار العقاري لتمويل المطور وتوفير وحدة للعميل، وخاصة أن هذه الصناديق أصبحت ضرورة لا يجب التباطؤ في تطبيقها. وهل ترى إمكانية تطبيق تلك التجربة، خاصة مع عدم اكتمال الصندوق العقاري الأول والغائه؟ أي تجربة في بدايتها لا تتم بشكل مثالي، وهذا طبيعي فيتم الخطأ والتجربة والتكرار للوصول لصيغة نهائية تعمل عليها السوق بأكملها فيما بعد، فعدم اكتمال هذه التجربة لا يعني عدم القدرة على تنفيذها بالسوق المحلية، وهو ما تم بالفعل مع العمل في الصندوق الثاني الذي يجري إنهاؤه حاليًا، مع توقعات بنجاحه، ويجب التأكيد على تأخرنا في تطبيق تجربة الصناديق العقارية في الوقت الذي يعمل عليها العالم بأكمله لتمويل الشركات. وهل ترى أن للقطاع المصرفي دور في تمويل المطور العقاري؟ الشروط الحالية لا تتيح الاعتماد بشكل كبير على هذه الآلية، خاصة مع حق البنوك في الحفاظ على أموال المودعين، وهذه القوانين هي التي حافظت على السوق العقارية بعيدة عن أزمة الرهن العقاري أو الفقاعة العقارية التي عصفت بالعديد من الأسواق بدول أخرى، لذا فإن صناديق الاستثمار العقاري وتفعيل مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري هما أساس تمويل العميل وضمان استمرار حركة السوق العقارية. وهل تتوقع موجة ارتفاعت سعرية جديدة خلال الربع الأخير من العام الجاري؟ وما هي احتمالة حدوث فقاة عقارية بالسوق؟ الزيادة تمت بالفعل بنحو 35 % منذ التعويم، مرورًا برفع الدعم عن سعر المحروقات، لذا فإنه لا يوجد عوامل تساهم في رفع تكلفة التنفيذ مرة أخرى، كما أن احتمالية حدوث فقاعة عقارية بالسوق غير ماردة بالمرة، فالسوق العقارية المحلية تتمتع بالطلب الحقيقي، والسداد بصورة منتظمة على فترات زمنية منخفضة مقارنة بالممنوحة وفقا لنظام التمويل العقاري، كما أن حجم المضاربة والسمسرة في السوق لا تكاد تذكر مقارنة بالأسواق العالمية التي تمثل المضاربة والاستثمار في العقار نسبة كبيرة للغاية تسببت في حدوث أزمة لهذه الأسواق. هل ترى أن هذه الزيادات السعرية التي شهدتها كافة الشرائح السكنية قد تدفع لاختفاء انتاج الإسكان الفاخر بالسوق؟ شريحة الإسكان الفاخر من إجمالي السوق المحلية لا تتجاوز الـ2 %، يتم انتاجها لشريحة معينة لديها قدرة مالية تتخطى الزيادات التي تتم في تكلفة التنفيذ، وهي شريحة محدودة مقارنة بالتعداد السكاني الذي يتجاوز الـ90 مليون مواطن، لذا فإن استمرار انتاج وحدات لهذه الشريحة واستمرار شرائها لهذا المنتجات العقارية هو أمر طبيعي وصحي جدا بل بالعكس قد يكون منخفض مقارنة بأسواق أخرى. ولكن هل العقار لا يزال هو الملاذ الآمن للاستثمار؟ عدم انخفاض قيمة العقار في السوق المحلية يحافظ عليه كمخزن للقيمة، كما يجب العلم بأن نسبة المستثمرين في العقار بالسوق المحلية محدودة للغاية، والباقي طلب حقيقي قائم على الزيادة السكانية، وهو ما يعد كلمة السر لبقاء تلك السوق رغم التحديات التي واجهتها خلال المرحلة السابقة. وما هي مستهدفاتكم البيعية للعام الجاري في ظل تطورات الأسعار بالسوق منذ التعويم؟ نستهدف تحقيق مبيعات لصالح الغير بقيمة 10 مليارات جنيه بنحو 2500 عملية بيعية، تتنوع بين تأجير وبيع وسمسرة، مقارنة بتحقيق 7 مليارات جنيه بنهاية العام الماضي بنحو 1700 عملية بيعية، وتضم محفظة مشروعات الشركة نحو 134 مشروع متنوع بين سكني وإداري وتجاري لمستثمرين بشرائح سكنية متعددة. توجه وزارة الإسكان لتنفيذ مشروعي سكن مصر ودار مصر للإسكان المتوسط، اعتبره بعض المستثمرين منافسة غير متكافئة مع الشركات العقارية، فالوزارة مالكة للأرض، لذا فهي تقدم منتج عقاري بأسعار منخفضة لجزء كبير من عملاء تلك الشركات…كيف ترى ذلك ؟ رغم عدد الشركات العقارية بالسوق، وإنتاجها السنوي إلا أن الفجوة بين العرض والطلب لا تزال قائمة بل وتتسع سنويًا نتيجة عدم تلبية هذا الطلب، وهو ما يعكس حجم هذا السوق والاحتياج السنوي للعقار، لذا فإن السوق تحتاج لعدد أكبر من المنفذين لتلك الوحدات، فهو حجم طلب يمكنه استيعاب أضعاف الشركات الموجودة حاليًا، ودخول الوزارة لهذا السوق ضرورة للتدخل غير المباشر لمساندة العملاء الذين لا تتناسب إمكانياتهم المالية مع منتجات الشركات، وكذلك فرصة لتعظيم عوائد الأرض، كما أن الشريحة الأكثر تأثرًا بتغيرات السوق كانت الشريحة المتوسطة التي استهدفتها الوزارة في هذه المشروعات. تقترب وزارة الإسكان من طرح 18 ألف وحدة سكنية بالحي السكني بالعاصمة الإدارية الجديدة…فما هو توقعاتكم لأسعار هذه الوحدات والإقبال عليها؟ أتوقع أن تتراوح الاسعار فيها بين 7 و 9 آلاف جنيه للمتر، لذا لابد من رفع سقف مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري لدعم الشريحة المستهدفة من هذه الوحدات وضمان بيعها في وقت أسرع، مع رفع سعر الفائدة بنسبة محدودة للحفاظ على حقوق الدولة، كما أتوقع اقبالًا كبيرًا على هذه الوحدات نظرًا لتميز موقعها داخل العاصمة الإدارية وأهمية المشروع كوجهة تنموية للدولة الفترة المقبل. مع توجه الدولة للاعتماد بشكل كبير على جذب استثمارات أجنبية لكافة القطاعات الاقتصادية…هل ترى استمرار جاذبية السوق العقارية لهذه الاستثمارات؟ بالفعل وخير دليل على ذلك المشروع المشترك الذي تم الإعلان عنه مؤخرًا بين شريك مصر وسعودي في شرم الشيخ، وسعي إحدى الشركات الاماراتية للحصول على 1500 فدان بالعاصمة الإدارية الجديدة، واستمرار توافد استثمارات أجنبية لشركات متواجدة بالفعل بالسوق، فالمستثمر الأجنبي ليس هاوٍ ولكن لديه من الخبرة ما يجعله قادرا على تحديد الأسواق الأكثر جدوى استثمارية، فلا يوجد مستثمر وضع استثمارات في مصر وتخارج أو قلل استثماراته بالعكس يزيدها فهي سوق بها فجوة كبرى للغاية. وما هي عدد الفروع الداخلية للشركة؟ وما هو مدى مشاركتكم في المعارض الخارجية الفترة الأخيرة؟ لدينا 4 فروع داخلية بالإضافة إلى مكتب بمنطقة الساحل الشمالي يتم تشغيله خلال موسم الصيف، وشاركنا في معرض الكويت الأخير، وذلك إيمانًا منا بأهمية تصدير العقار خلال المرحلة الراهنة، وخاصة مع وجود فروق في العملة يسعى العميل وخاصة المصري بالخارج للاستفادة منها. اللينك المختصرللمقال: https://amwalalghad.com/jowx
