مطورون عقاريون :”التنمية العمرانية” تبدأ من ملف ” الأرض “.. والدولة لم تنجح في استغلاها

أشرف دويدار: مصر تواجه نقصا في الأراضي الجاهزة للاستثمار نتيجة محدودية ميزانية الدولة للمرافق  

حسين صبور: المطور العام يخلق منافسًا للدولة في بيع الأراضي ويوفرها لكافة شرائح الشركات

هشام شكري:ضرورة التعاون مع القطاع الخاص في ملف الترفيق لدعم مخططات الدولة التنموية

فتح الله فوزي:المشروعات العمرانية ضرورة اقتصادية واستثمارية وتنموية…والتمويل أبرز التحديات

درويش حسنين : العاصمة الإدارية قادرة على جذب استثمارات ضخمة.. والشراكة ” حتمية ” لتسريع وتيرة التنفيذ

 تمثل الأرض في مصر المادة الخام لتحقيق التنمية، والقادرة على جذب استثمارات أجنبية بمليارات الدولارات، من خلال بناء مجتمعات عمرانية متكاملة تلبي زيادة الطلب على العقار، وتوفر الملايين من فرص العمل، الا أن ذلك يتطلب استغلال الأرض بالشكل الأمثل وعدم تعامل الدولة  معها على أنها سلعة يجب تعظيم عائداتها الاستثمارية دون التركيز على قيمتها التنموية.

المطورون العقاريون أكدوا أن الدولة لم تنجح في استغلال ” ملف الأرض” بالشكل الأمثل حتى الأن نتيجة تعاملها على ” الأرض” باعتبارها سلعة يجب تعظيم العائدات الاستثمارية والمالية الناتجة عنها، دون وضع قيمتها التنموية في المقام الأول لخططها .

أكدوا أن الدولة لديها رؤية تنموية واضحة ومحددة تتمثل في مخطط التنمية العمرانية 2030 لكنها غير قادرة على تنفيذه بمفردها مهما بلغت إمكانياتها المالية، نظرا لتراكم أعمال التنمية والترفيق والتوسع على مدار عقود، وهو ما يلزم الدولة بزيادة مساحات التعاون المشترك مع القطاع الخاص لتنفيذ هذا المخطط عبر آليات متعددة أبرزها الشراكة وحق الإنتفاع والسماح للصناديق الأجنبية بالاستثمار في المرافق.

أشاروا إلى ضرورة وجود رؤية استثمارية مرتبطة بالتنموية واضحة ومحددة التوقيات الزمنية تمكن المستثمرين من وضع استراتيجيتهم متوسطة وطويلة المدى بناء عليها، ووفق دراسات محددة مسبقًا وبما يمكن المستثمر من احتساب الجدوى الاستثمارية للمشاركة في المشروعات المطروحة.

 العائد الاستثماري للأرض :

المهندس أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقاري، أكد أن استمرار تعامل الدولة مع ملف الأرض باعتبارها سلعة تسعى لتحقيق أعلى عائد استثماري منها يقلل من أهمية هذا الكنز الذي تمتلكه ، والذي يجب استغلاله بصورة أفضل وتعظيم قيمته التنموية للخروج من الـ7% التي يتكدس عليها أكثر من 90 مليون مواطن، موضحا أن السعي لتعظيم القيمة التنموية للأرض لا يعني التقليل من عائداتها الاستثمارية التي توجهها الدولة لمصارف أخرى.

أضاف أن مصر لا تواجه نقصا في الأراضي ولكنها تواجه نقصا في الأراضي المرفقة الجاهزة للاستثمار عليه، نتيجة وجود ميزانية محدودة موجهة للمرافق لا يمكن للدولة تخطيها، مما يلزمها بترفيق مساحات أقل من التي يحتاجها السوق سنويا، لافتا إلى أن هناك أكثر من 500 ألف حالة زواج سنوية تحتاج لتوفير وحدات سكنية لها، ولا يمكن للسوق المحلية الوفاء بها نظرًا لعدم توافر المساحة المطلوبة من الأراضي.

أشار إلى أن تعظيم النظرة الاستثمارية للأرض يدفع لبيعها بأسعار مرتفعة تتسبب في ارتفاع تكلفة المنتج النهائي الذي يصل للمواطن المصري مهما اختلفت شريحته السكنية بأسعار مرتفعة، وهو ما لا تريده الدولة ولا يريده المطور الذي يسعى لسرعة تسويق مشروعاته.

المطور العام :

المهندس حسين صبور، رئيس مجلس إدارة شركة الأهلي للتنمية العقارية، أكد أن الأرض سلعة تخضع لقواعد العرض والطلب، ويتسبب قلة المعروض منها في ارتفاع أسعارها ومن ثم ارتفاع تكلفة المشروعات المنفذة عليها، وهو ما يحدث في السوق العقارية المحلية الآن، مشيرًا إلى أن توجه الحكومة ممثلة في وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية في إعادة العمل بفكرة المطور العام يحل جزء كبير من هذه الأزمة، وهي الفكرة التي نجحت في تنمية مناطق سكنية بأكملها مثل مصر الجديدة ومدينة نصر.

أوضح أن المطور العام ينجح في توفير أراضي بشرائح سكنية متعددة لكافة الشركات العقارية كمطورين فرعيين، وهو ما يتعامل مع واحدة من أكبر أزمات الشركات العقارية المتوسطة والصغيرة، والتي لا تمكنها ملائتها المالية أو الفنية من المشاركة في الطروحات الاستثمارية بأنظمتها المتنوعة، والتي يكون الحد الادنى فيها لأراضي بمساحات لا تقل عن 5 أفدنة تقريبًا.

أكد صبور على ضرورة وجود منافس قوي للحكومة في توفير الأراضي بالسوق العقارية للحفاظ على منافسة قوية يتم من خلالها ضبط الأسعار بدلًا من وجود جهة واحدة هي المسئولة عن تحديد الأسعار وفقا لأنظمة تستهدف تحقيق عائد استثماري أعلى من الأرض المطروحة دون الاهتمام بقيمتها التنموية، لافتًا إلى أن هذا لا يعني تنازل الدولة عن دورها كرقيب ومشرف على أعمال تنمية الأراضي المطروحة، مقابل نسب مالية تضمن تحقيق عوائد مالية متجددة.

التعاون مع القطاع الخاص :

ومن ناحيته أكد المهندس هشام شكري، الرئيس التنفيذي لشركة رؤية للاستثمار العقاري، أن تعاون الدولة مع القطاع الخاص في تنفيذ المرافق بإحدى آليات الشركة كـ  PPP أو BOT فرصة للدولة لتنفيذ مخطط التنمية العمرانية، الذي يستهدف مضاعفة الرقعة العمرانية لمصر بحلول 2030، والتي لا يمكن للدولة القيام بها بمفردها، نظرا لمحدودية الموارد المتوفرة مقارنة بحجم المطلوب ترفيقه سنويا لاستيعاب الزيادة السكانية المستمرة، لافتًا إلى أن هناك عقود من التأخير في التنمية والتي لا يمكن للدولة تدراكها بمفردها.

أضاف أن هناك العديد من الآليات العالمية التي اتبعتها دول تأتي في مرحلة متأخرة من حيث التنمية وترفيق مساحات شاسعة من الأراضي جاهزة لبدء التنمية عليها، ولكنها نجحت عبر هذه الآليات القائمة على القطاع الخاص في تحقيق معدلات أسرع في التنمية والاستفادة من الزيادة السكانية في تنمية مجتمعات عمرانية جديدة، مؤكدًا أن الدولة تمتلك رؤية واضحة ومحددة فيما يتعلق بملف التنمية والتوسع العمراني، ولكن إمكانياتها المالية لا تمكنها من تنفيذها في التوقيت المطلوب، خاصة مع المعدلات المتسارعة للزيادة السكانية، والتي يجب على الدولة أن تسبقها.

أشار إلى أن التعاون مع القطاع الخاص لا يضمن فقط تحقيق معدلات تنموية متسارعة، ولكنه يحقق استثمارات أجنبية مباشرة لفترات لا تقل عن 10 أعوام بالسماح لصناديق استثمار أجنبية بتوجيه استثمارات في قطاع الترفيق، مع استيفاء كافة الضوابط القانونية المطلوبة للحفاظ على حقوق الدولة القانونية والمالية.

 رؤية استثمارية :

ومن ناحيته يرى الدكتور أحمد شلبي، العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، أن شركات الاستثمار العقاري تقوم بوضع مخططاتها الاستثمارية متوسطة وطويلة الأجل والتي يكون أحد محاورها الفرص الاستثمارية والتوسعات الخاصة بها في إطار التوجهات الاستثمارية للدولة، مطالبا هيئة المجتمعات العمرانية بوضع خريطة معلنة عن الأراضي المطروحة ومواعيد الطرح والمساحات المحددة في المدن الجديدة.

أضاف أن وجود رؤية تنموية واستثمارية واضحة لدى الدولة تجعل المطور قادرًا على تحديد موقفه من هذه المشروعات والطروحات المختلفة بما يحدد مشاركته فيها واستعداده لها، وهو مالا توفر وزارة الإسكان ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية المسئولة عن طرح الأراضي، للمستثمرين حيث تعلن عن الطرح وتطلب من المستثمر دراسته واتخاذ قرار بالمشاركة فيه في وقت محدود للغاية.

 جهة ولاية :

المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، أكد أن وجود أكثر من جهة مسئولة عن تنمية الأرض لا يحقق الترابط والتكامل بين هذه الجهات لتنفيذ مجتمع عمراني متكامل، حيث أن وجود منظومة واحدة تجمع بداخلها كافة الجهات الفرعية المسئولة عن تنمية جزء محدد ضمن مخطط واحد يشرف على تنفيذه القائم على تلك المنظومة، بما يحقق فكرة المجتمع العمراني المتكامل الذي يضم بداخله الصناعة والزراعة وفرص العمل والترفيه والخدمات.

أشار إلى أن عدم تحقيق هذه الفكرة يخلق مجتمعات عمرانية إما سكنية فقط مثل مدينة 15 مايو أو مكان للعمل فقط مثل مدينة العاشر من رمضان والتي تستقبل آلاف العمال يوميا للعمل ثم الخروج منها بنهاية اليوم، مما يخلق أزمة أخرى تتمثل التكدس المروري، وهو ما يهدر الجهود التنموية والأموال المنفقة لترفيق وتنمية هذه المدن، موضحًا أن تعدد جهات الولاية لا يحقق فقط التنمية المتاكلمة ولكنه يقضي على نزاعات تنشأ في كثير من الأحيان بين هذه الجهات على ملكية هذه الأراضي.

مجتمعات عمرانية جديدة :

وتتوجه الدولة خلال الفترة الحالية لتنفيذ حزمة من المشروعات مثل العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة ومدينة الجلالة والمنصورة الجديدة، يهدف بالأساس لتنمية مجتمعات عمرانية جديدة لنقل التكدس السكاني من العاصمة والمناطق المحيطة بها، بالإضافة إلى خلق وجهة استثمارية في مختلف القطاعات بتلك المشروعات، مما يدعم الاقتصاد المحلي، ويوفر ملايين فرص العمل .

المهندس فتح الله فوزي، رئيس شركة مينا لاستشارات التطوير العقاري، أكد أن هذه الحزمة من المشروعات تمثل طفرة تنموية واستثمارية في تاريخ مصر الحديث، خاصة مع تنفيذها بالتوازي مما يعني تحقيقها نهضة تنموية كبيرة ،مشيرًا إلى أن مصر لديها من الكفاءات الفنية والهندسية والعمالة المدربة القادرة على تنفيذ هذه المشروعات وفقًا للجودة والتصميمات المحددة، وهو ما يعد أحد العناصر الدافعة والمبشرة بتفيذ تلك المشروعات.

أضاف أن التمويل يعد من أبرز التحديات التي تواجه هذه المشروعات لضمان استمرار تنفيذها، والذي لا تتحمله الموازنة العامة للدولة، وهو ما يوجه للاستعانة بالقطاع الخاص لمشاركة الدولة في تنفيذ هذا المشروع، وكذلك توسع القطاع المصرفي في تمويل الأجزاء الاستثمارية بتلك المشروعات وهو ما يضمن الحفاظ على أموالها، بالإضافة إلى تقديم محفزات استثمارية وشراكات مباشرة مع مستثمرين أجانب للتواجد بهذه المشروعات بما يحقق التنمية بمعدلات متسارعة.

المهندس درويش حسنين، الرئيس التنفيذي للشركة السعودية المصرية للتعمير، أكد على أهمية هذه المشروعات للاستفادة من مخزون الأراضي المتراكم لدى الدولة ، وتحقيق طفرة تنموية واستثمارية كبرى واقتصادية ومجتمعية، متوقعا جذب هذه المشروعات استثمارات محلية وخليجية وأجنبية ضخمة خلال السنوات القليلة المقبلة .

آلية الشراكة :

أكد حسنين على أهمية نظام الشراكة كأحد آليات طرح الأراضي في هذه المشروعات التي تسعى الدولة لتنميتها بمعدلات متسارعة، وفي نفس الوقت توفير أراضي بمساحات كبيرة للمطورين المحليين والأجانب، مشيرا إلى أهمية نظام الشراكة في توجيه استثمارات وسيولة مالية لتنمية الأرض بدلا من سدادها كأقساط، وهو ما يحقق عائدات مالية متجددة للدولة.

المهندس ماجد حلمي، رئيس مجلس إدارة شركة وادي دجلة للتنمية العقارية، أكد أن طرح المرحلة الأولى بمشروع العاصمة الإدارية بنظام المزايدة بالمظاريف المغلقة يتناسب مع فكرة الشركة المسئولة عن إدارة المشروع لتوفير سيولة مالية لتنفيذ المشروع، والذي يستهدف عدم إضافة أعباء مالية على موازنة الدولة وتنفيذه بالتمويل الذاتي من عائدات بيع الأراضي، ولكن هذه الفكرة يجب أن تستوعب بجانبها نظام الشراكة كأحد آليات الطرح اللازمة نظرً ا لعدة عوامل.

أوضح أن هذه العوامل تتضمن؛ تحقيق التنوع الذي يخاطب عدد أكبر من الشركات في السوق وفقًا لملائتها الماية ومخططاتها الاستثمارية الخاصة بها، توجيه استثمارات للمشروع بدلًا من توجيهها كأقساط للأرض، وهو ما يعني سرعة التنمية التي تستهدفها الدولة في المقام الأول من هذه المشروعات، لافتًا إلى أن هذه الآلية يجب تعميمها في كافة المشروعات العقارية المنفذة.

أشار إلى أن الدولة يجب أن تؤمن بدور القطاع الخاص كشريك لها في التنمية وليس منافسًا، وهو ما يؤثر على قراراتها الاستثمارية ووضع المطور في حساباتها منذ التخطيط للمشروع والتعاون مع المطورين للاستفادة من خبرتهم التطويرية التي تمتد لعشرات الأعوام.

أضاف المهندس عصام ناصف، رئيس مجلس إدارة شركة المستقبل للتنمية العمرانية، أن المزايدة بالمظاريف المغلقة تلزم الجانب الحكومي بقبول أعلى سعر للأرض، وهو ما يخلق منافسة قوية بين الشركات تتطب تقديم أسعار مرتفعة تؤثر في النهاية على العميل المستهدف، ولا تحقق الهدف من المشروع، لافتًا إلى ضرورة التركيز على الشراكة خاصة بالأجزاء الخدمية في تلك المشروعات والتي تتطلب خبرة وسيولة مالية تتوافر بشكل أكبر لدى القطاع الخاص.

أوضح أن طبيعة الطرح يجب أن تختلف باختلاف المكان الذي تنميه الدولة، فالمناطق العمرانية مكتملة التنمية أو شبه المكتملة كمدينة القاهرة الجديدة يمكن طرح أراضي بالمزايدة نظرًا لاستهلاك أموال الدولة وجهدها في تنمية هذه المدن وجاذبيتها لشريحة محددة من العملاء، مقابل الطرح بنظام الشراكة في أراضي لم يتم تنميتها بعد وتحتاج لتقديم محفزات للمستثمرين لمشاركة الحكومة في تطويرها.