مقابلة – أشرف دويدار : توقيع عقود مقاولات بقيمة مليار جنيه مع 3 شركات لبدء تنفيذ “زيزينيا المستقبل”

 تسويق 40% من مشروع زيزينيا المستقبل..ونتفاوض على فرص استثمارية جديدة بقناة السويس والصعيد

المرونة في التنفيذ ونظم السداد كلمة السر لاستقرار السوق العقارية خلال 2017

أفكار جديدة لتنفيذ الوحدات العقارية، ونظم سداد مبتكرة، وزيادات سعرية متأثرة بارتفاع تكلفة التنفيذ، تعد أبرز التغيرات التي تشهدها السوق العقارية خلال العام الجديد، وفقا للدكتور أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة أرضيك للتطوير العقاري، والذي يتوقع أن تكون تسيطر حالة الترقب وعدم وضوح الرؤية على السوق خلال 2017.

وقال  في حوار لـ”أموال الغد” أنه كلما استقر سعر الجنيه مقابل الدولار كلما كانت الرؤية أكثر وضوحا في كافة القطاعات الاقتصادية، وبما يمكن الشركات من القدرة على حساب تكلفة تنفيذ مشروعاتها وتسعير وحداتها، لافتا إلى أن الاستقرار عند سعر مرتفع أفضل بكثير من حالة عدم الاستقرار التي لا يمكن معها وضع خطة والالتزام بها.

ويرى دويدار أن مد فترة سداد قيمة الوحدة لآجال طويلة لا يمكن أن تتبعه كل الشركات العقارية، حيث أنه يتطلب شركات ذو ملاءة مالية قوية ومشروعات يتم تنفيذها على فترات طويلة، بما يسمح بتعويض نقص قيمة الأموال في المراحل الأولى بالمشروع، لافتا إلى أن الشركات العقارية بحاجة لتدفق نقدي مستمر تعتمد عليه الشركة كأحد موارد تنفيذ المشروع.

وأوضح أن شركته لجأت للاسراع من وتيرة التنفيذ بمشروعها “زيزينيا المستقبل”، والذي بدأت تنفيذه نوفمبر الماضي ،وضخ استثمارات لتنفيذ هذه الخطة، بالإضافة إلى زيادة سعر الوحدة بنحو 20% فقط منذ اتخاذ قرار التعويم، وهي الزيادة التدريجية التي اتبعتها الشركة بما يتناسب مع زيادة تكلفة التنفيذ والقدرة الشرائية للعملاء، حيث يقسم المشروع على 3 مراحل تنفيذية وتسويقية، تركز الشركة حاليا على إنهاء المرحلة الأولى منه، وذلك في ظل الزيادة المستمرة في تكلفة التنفيذ.

وكشف عن توقيع عقود مقاولات للمشروع حتى الآن بقيمة مليار جنيه مقسمة على 3 مقاولين رئيسيين هم تبارك للمقاولات وشركة ألفا للمقاولات وشركة الهدى للمقاولات، مشيرا إلى أن الشركة تستهدف ضخ استثمارات تتراوح بين 300 و 500 مليون جنيه بالمشروع خلال العام الجاري، يتم تحديدها نهائيا عقب احتساب فروق الأسعار الناتجة عن ارتفاع تكلفة التنفيذ.

 ويقع مشروع زيزينيا المستقبل على مساحة 70 فدانًا حصلت عليها الشركة فى مزايدة لشركة المستقبل للتنمية العمرانية، وتصل النسبة البنائية بالمشروع %20، ويضم 1807 وحدة بمساحات من 140 مترًا مربعًا وحتى 400 متر، وتستغرق فترة تنفيذ المشروع 4 أعوام، ويبدأ تسليم المرحلة الأولى من المشروع  سبتمبر 2020

واشار الى ارتفاع التكلفة الاستثمارية الإجمالية للمشروع بنسبة 50% عقب قرار التعويم، حيث توقع أن تتجاوز التكلفة الإجمالية للمشروع الـ2 مليار جنيه، مؤكدا أن الأزمة ليست في ارتفاع سعر الدولار ولكن في عدم استقراره عند منطقة معينة.

وأوضح أنه تم تسويق 40% من إجمالي وحدات المشروع بمبيعات تعاقدية تبلغ نحو 800 مليون جنيه، موضحا أن مد فترة السداد لا يعد خيارا متاحا لدى شركته، نظرا لقصر فترة تنفيذ المشروع فضلا عن حاجتها لتدفقات نقدية لضمان استمرار تنفيذ المشروع،.

وتوقع أن تسيطر حالة من الترقب على قطاع كبير من العملاء خلال العام الجاري نظرا لارتفاع الأسعار بما يفوق القدرات الشرائية للمواطنين، وهو ما يدفع الشركة لتنويع خطتها التسويقية عبر  المشاركة في المعارض الداخلية والخارجية،لمخاطبة عملاء محليين ومقيمين بالخارج أو أجانب، لافتا إلى أن المصريين العاملين بالخارج لديهم وعي بأهمية الاستثمار في العقار.

وأوضح أن الشركة تتفاوض حاليا لتنفيذ مشروع صناعي سكني ضمن مشروع تنمية إقليم قناة السويس على مساحة 2000 فدان، وذلك في إطار خطة الشركة لتنويع محفظة استثماراتها، لافتا إلى أن الشركة لا تزال في مرحلة المفاوضات.

كما تدرس الشركة تنفيذ مشروع سكني متكامل بمدينة المنيا الجديدة على مساحة 300 فدان، مؤكدا أن هناك شريحة كبيرة في إقليم الصعيد لديها قدرات شرائية كبيرة بحاجة لتنفيذ وحدات لها في هذه المنطقة دون الإنتقال للعاصمة، وهي الشريحة التي تخطط الشركة للبناء لها، لافتا إلى ضرورة تنويع الشركات في مناطق تنفي مشروعاتها.

وأوضح أنه في حالة حصول الشركة على الموافقات الخاصة بتلك الفرص فإنها ستبحث عن توفير تمويل بنكي كأحد آليات تنفيذ تلك المشروعات بجانب التمويل الذاتي وعائدات التسويق، بالإضافة إلى زيادة رأس مال الشركة المدفوع الذي يبلغ حاليا 130 مليون جنيه.

وأشار إلى إطلاق شركة قيمة لإدارة المنشآت، خلال شهر مارس، بشراكة بين شركة أرضيك بنسبة 70%، و30% لشركتي تقني وسيت وهي شركات لبنانية، حيث  تتولى إدارة المنشآت العقارية عقب الإنتهاء من تنفيذها، مؤكدا أن الحفاظ على الثورة العقارية في مصر يحتاج لمزيد من الجهود سواء من الدولة أو القطاع الخاص، حيث ستتولى شركته إدارة المشروع سواء كان كومباوند أو عمارة سكنية حتى تشكيل إتحاد شاغلين مسئول عن إدارة المشروع.

وأضاف إمكانية التعاون بين الشركة وإتحاد الشاغلين عقب تدشينه أو التعهد بإدارة المنشأ لشركة قيمة لتديره بالكامل وفقا لما تراه الشركة المالكة للمشروع.

وحول المشاركة بالطرح الاستثماري الأول بالعاصمة الإدارية الجديدة، قال ان شركته اشترت كراسة الشروط الخاصة بالطرح، بهدف المشاركة فيه، وهو ما لن تتمكن منه الشركة عقب الإطلاع على الكراسة،لافتا إلى أن ضغط فترة التنفيذ والسداد للمدد المعلنة والتي تتراوح بين 3 و 7 سنوات صعبة للغاية وتحول دون اشتراك شريحة كبيرة من الشركات العقارية التي تسعى للتواجد ضمن الفرص الاستثمارية المتاحة بهذا المشروع الضخم، والتي لديها رغبة في المشاركة في تطوير وتنمية هذا المشروع.

وأضاف أن المنافسة على أعلى مقدم يعوق استمرار التدفقات النقدية الخاصة بالمشروع، وهو ما يجعل المنافسة شبه قاصرة على الشركات ذات الملاءة المالية القوية، مشيرا إلى ضرورة تقديم أراضي ذو شرائح سكنية وأنظمة سداد متنوعة داخل المشروع الذي يجب أن يستوعب الشركات العقارية بأكملها، وخاصة مع ضخامة مساحة المشروع وقدرتها على الاستيعاب.

ويرى دويدار أن حداثة المشروعات التي سيتم تنفيذها ضمن هذا الطرح تجعل هناك احتمالية لصعوبة تسويقه للعملاء المستهدفين وخاصة مع عدم وضوح الرؤية الخاصة بالجدول الزمني للمرافق، وخاصة مع اعتماد الشركات العقارية بشكل كبير على عائدات التسويق لضخها داخل المشروع لاستكمال تنفيذه، موضحا أن صعوبة الاشتراطات حالت دون اشتراك شركته في هذا الطرح.

ولفت إلى أن طرح المشروع بنظام المزايدة يتسبب في ارتفاع سعر متر الأرض، وهو ما ينتج عنه وحدة عقارية مرتفعة مما ينذر بأسعار جديدة لا يتحملها العميل، لذا فإن الأسلوب الأمثل طرح الأراضي بأسعار محددة وجعل المنافسة بين الشركات على سعر البيع الأقل للعميل، وهو ما يعد تحكم غير مباشر من قبل الدولة في الأسعار بالسوق.

وأكد على تفهمه لحاجة الدولة في الإسراع من وتيرة الأعمال بالمشروع، وهو ما يجب أن يراعي التغيرات الأخرى التي يواجهها المستثمر العقاري من ارتفاع تكلفة التنفيذ، وقدرات العميل المالية.

ونفى أشرف دويدار، احتمالية حدوث فقاعة عقارية بالسوق خلال الفترة المقبلة، خاصة وأنها سوق قائمة على الطلب الحقيقي وليس الطلب من أجل الاستثمار، لذا فإن الشركات ستلجأ للمرونة في تنفيذ وحدات بمساحات أقل وابتكار آليات لاستغلال أمثل لتلك الوحدات.

وتوقع حركة مبيعات قوية بمعرض سيتي سكيب نظرا للتنوع الذي يقدمه للعميل في محفظة الشركات المشاركة فيه.