تحليل : رؤية “الإسكان” لطرح وترفيق الأراضي تقود نمو القطاع العقاري

4

ساهم توجه وزارة الإسكان لتنفيذ مشروعات عقارية بنظام المشاركة مع المطورين العقاريين بدور فاعل في حل جزء كبير من أزمة نقص الأراضي ، خاصة وأن مشروعات الشراكة تقوم على طرح مساحات كبيرة من الأراضي أمام كبار المطورين ، وهو ما يضمن توفير شرائح سكنية متنوعة أمام المواطنين.

بعد شكاوي متعددة من المستثمرين العقاريين حول عدم امتلاك وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رؤية واضحة ومتكاملة لإدارة ملف الأراضي بمحوريه الطرح والترفيق ، تواجه وزارة الإسكان هذا الملف بالإعلان عن طرح 15 ألف فدان استثمارية خلال العام المالي الجاري وترفيق 25 ألف فدان متنوعة ما بين أراضي استثمارية وخدمية .

المطورون العقاريون أكدوا أن طرح هذه المساحة يكفي لتحقيق انتعاشة استثمارية بالسوق العقارية المصرية ،عَبر تنفيذ مشروعات جديدة بالإضافة إلى مشروعات الشراكة التي تم توقيع مذكرات تفاهم وعقود نهائية مع مستثمرين عقاريينبهذا النظام الفترة الماضية ، مطالبين بزيادة المساحة المطروحة بشكل سنوي تدريجيا لجذب مزيدا من الاستثمار فى هذا المجال وسد الفجوة بين العرض والطلب الى جانب المساهمة في ضبط الأسعار .

وأوضحوا أن إصرار الحكومة على عدم طرح أراضي للاستثمار غير مرفقة خطوة حيوية فى تنشيط هذا القطاع خاصة بعد إعلانها ترفيق 25 ألف فدان خلال العام المالي الجاري مما يعمل على حل أحد أبرز المشكلات التي واجهت المستثمرين خلال الفترة الماضية .

المهندس درويش حسنين ، الرئيس التنفيذي للشركة السعودية المصرية للتعمير ، قال أن طرح هذه المساحة الكبيرة للمستثمرين يجب أن يواجه بعدة آليات لضمان أقصى استفادة من هذه المساحة ، خاصة وأنها أكبر من تلك المطروحة بنهاية العام المالي 2014-2015 والبالغة نحو 12 ألف فدان ، مؤكداً أن وزارة الإسكان عَبر هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أصبحت تتعامل بشكل إيجابي مع شكاوي المستثمرين الخاصة بنقص الأراضي المعروضة في السوق .

وأوضح حسنين أن هذه الآليات يجب أن تتضمن تصنيف للمطورين العقاريين على ما يقوم به إتحاد المقاولين مع شركات المقاولات، والذي يتم بناء عليه تحديد قدرة كل مطور على تنفيذ المشروع ، بما يضمن سرعة تنفيذ المشروعات المطروحة والتقليل من احتمالية التعثر في التنفيذ لافتاً إلى أن عدم وجود خبرة لدى بعض المطورين العقاريين يدفعهم لتقديم أسعار مرتفعة للأرض المعروضة وهو ما يؤثر بدوره على إتجاه المزايدة .

وأضاف أن هذه الآليات تتضمن تقييم العروض المقدمة من الشركات بناء على العروض الفنية والتي يتم بناء عليها تحديد المخططات الخاصة بكل مطور حول المشروع الذي سينفذه على الأرض المتنافس عليها ، وهي الطريقة التي يمكن من خلالها الخروج من أزمة طرح الأراضي بنظام المظاريف المغلقة والتي تتسبب في ارتفاع أسعار الوحدات السكنية ، على أن يتم المفاضلة بين المستثمرين المتقدمين بناء على أعلى مقدم للأرض .

وأوضح الرئيس التنفيذي للشركة السعودية المصرية للتعمير أن توجه وزارة الإسكان لطرح تنفيذ مشروعات عقارية بنظام المشاركة مع المطورين العقاريين ساهم بدور فاعل في حل جزء كبير من أزمة نقص الأراضي ، خاصة وأن مشروعات الشراكة تقوم على طرح مساحات كبيرة من الأراضي أمام كبار المطورين الذي لديهم قدرات مالية مرتفعة ، وهو ما يضمن تشغيل كافة شرائح المستثمرين العقاريين لتوفير شرائح سكنية متنوعة أمام المواطنين.

ومن جانبه قال المهندس علي الشرباني، رئيس مجلس إدارة مجموعة تبارك القابضة للاستثمار  العقاري والسياحي ، أن الإنفلات السعري الذي وصلت إليه الوحدات السكنية في السوق العقارية المصرية يحتاج لتدخل قوي من وزارة الإسكان ، والذي يعتمد بالأساس على التوسع في طرح مزيد من الأراضي أمام المستثمرين العقاريين ، مؤكداً أن هذه الأراضي يجب أن تكون مرفقة بهدف الإسراع من معدلات التنمية.

وأضاف أن عملية توفير الأراضي يجب أن يقابلها تواجد مستثمرين قادرين على توفير وحدات سكنية بشرائح سعرية مختلفة يتم من خلالها تحقق التوازن في السوق العقارية المصرية وتحقيق التكامل بين دور الدولة والمستثمرين العقاريين لتوفير وحدات سكنية تتضمن محدودي ومتوسطي الدخل .

 

ماجد صلاح الدين ، المدير التنفيذي للتطوير بشركة هايد بارك للتطوير العقاري ، أكد أن السوق العقارية حتى وقت قريب كانت تعاني تعطشا في الأراضي الاستثمارية المطروحة أمام المطورين نتيجة العديد من الإضطرابات ، مما تسبب في ارتفاع قيمة الأراضي المتبقية لدى الشركات وارتفاع قيمة الأراضي الجديدة المتنافس عليها في السوق ، مما أثر في النهاية على تكلفة الوحدة ، مؤكداً أن وزارة الإسكان انتبهت مؤخراً لدور القطاع العقاري في تحريك عجلة الإقتصادي المصري بأكمله خاصة وأن تحرك هذا القطاع يعني تحرك أكثر من 100 صناعة تابعة.

وأضاف أن هذا التحرك ظهر  وبقوة عبر خطة الوزارة لطرح أراضي استثمارية على مدار العامين الماضيين ، والتي اعتمدت على التدرج في طرح الأراضي الاستثمارية وزيادة المساحات المعروضة سنويا وذلك في إطار خطة محددة للقضاء على مفهوم التعطش في السوق ، مشيراً إلى أن الطرح بنظام الشراكة هو الحل الأمثل لاستغلال المساحة المطروحة خلال العام المالي الجديد ، نظرا للمزايا العديدة التي يقدمها هذا النظام للدولة والمستثمر.

وحول الإرتفاعات السعرية للوحدات السكنية والتي تكون ناتجة عن المنافسة على الأراضي المعروضة بأي سعر ، قال صلاح الدين أن كل مستثمر لديه حساباته المالية الخاصة بتكلفة التنفيذ وبيع الوحدة السكنية ، والتي تراعي تنفيذ وحدة يمكن ترويجها ، مما يعني أن إرتفاع الأسعار لن يؤثر بأي حال على ترويج الوحدات السكنية في السوق المصرية ، لافتا إلى العجز الثابت بين المعروض والمطلوب من الوحدات السكنية والذي يتجاوز الـ 500 ألف وحدة سنوياً.

وأكد المهندس فتح الله فوزي ،المطور العقاري ورئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال ،أن نقص الأراضي المعروضة يعد عائقا لحركة الاستثمار العقاري ،لذا يجب على وزارة الإسكان التوسع في مواجهة هذه المشكلة وتدشين مجتمعات عمرانية جديدة تباع بها الأراضي بسعر التكلفة وتقديم محفزات للمستثمرين لتنمية هذه الأراضي ، بحيث لا تزيد تكلفة الأرض من إجمالي المشروع عن 25%.

وأشار إلى أن المدن التي يوجد بها نقص في الأراضي وتم تنمية جزء كبير منها يتم الطرح فيها بنظام المزايدة ولكن في حالة تنمية مجتمعات عمرانية جديدة أو أراضي لم تتوغل بها أيدي المستثمرين فتحتاج للطرح بنظام يجذب المستثمرين لشراء أراضي بها،مشددا على ضروروة انتقال التنمية لمحافظات أخرى غير العاصمة.

وأضاف أن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة مطالبة بالتركيز على التقييم الفني للعروض المقدمة على الأراضي الاستثمارية ، أكثر من التركيز على العروض المالية ، مشيراً إلى أن تحويل الإهتمام بالعروض الفنية سينعكس بشكل مباشر وسريع على أسعار الوحدات السكنية،موضحاً أن التقييم الفني يضمن التركيز على سابقة أعمال الشركة وقدرتها على التنفيذ بمواصفات معينة ، في الوقت الذي يتركز فيه التقييم المالي على الأسعار المعروضة للأراضي وهو ما يجعل الاختيار يترجح لصالح العرض الذي يحمل السعر الأعلى ، وهو ما يتسبب في رفع أسعار الأراضي ومن ثم أسعار المنتجات النهائية ، لافتاً إلى أن هناك العديد من السماسرة الذين يتقدمون بأسعار مرتفعة بهدف رفع الأسعار.

 

وطالب بضرورة أن تضمن خطة الدولة لترفيق الأراضي المناطق الغير منماة والتي يمكن استغلالها في خلق مجتمعات عمرانية جديدة ، والتي يأتي في مقدمتها منطقة الساحل الشمالي ، بحيث يتم التخلص من هجرة المواطنين والعمالة من الصعيد للعاصمة .

وإلى جانب خطتها لطرح 15 ألف فدان على المستثمرين العقاريين خلال العام المالي الجديد ، كان نصيب الترفيق من خطة الوزارة ما يقارب ضعف المساحة المطروحة ، حيث خططت الهيئة لترفيق 30 ألف فدان  بتكلفة 9 مليارات جنيه متنوعة الاستخدامات ما بين أراضي استثمارية مخزنة لديها وجاهزة لبدء تنميتها وما بين أراضي لتنفيذ وحدات سكنية لمتوسطي ومحدودي الدخل ، وهي المساحة التي أكد الخبراء أنها تبشر بتحقيق طفرة تنموية خلال المرحلة المقبلة.

الدكتور وليد الكفراوي ، رئيس مجلس إدارة شركة أفق كابيتال للاستثمار العقاري ، أكد أن ترفيق هذه المساحة الكبيرة ضمن خطة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة يعكس حالة الحراك التي تقوم بها وزارة الإسكان لتحقيق مزيد من التنمية وخلق مجتمعات عمرانية جديدة، وكذلك تعويض فترات التوقف التي ألمت بالقطاع بأكمله خلال المرحلة الماضية، وخاصة عقب رفعها لقيمة موازنتها لتبلغ 28 مليار جنيه لتنفيذ كافة مخططاتها.

وأكد أن ترفيق هذه المساحة الكبيرة يضمن وجود مخزون قوي يمكن بدء تنميته في أي وقت ، وهو ما يقضي على واحدة من أبرز المشكلات التي كانت تواجه المطورين وهي طرح الأراضي غير المرفقة أمام كافة المتعاملين مع الهيئة ، مما يتسبب في إهدار وقت كبير في حل هذه الأزمة دون وجود تنمية حقيقية ، مشيراً إلى أن التنوع في الأراضي التي يتم ترفيقها ما بين أراضي للمواطنين العاديين وصغار المستثمرين والأراضي الخدمية والاستثمارية الكبرى  يساهم في تحقيق تنمية حقيقية على كافة المستويات.

ومن ناحيته أكد المهندس عبد الغني الجمال ، رئيس مجموعة رؤية الجمال للاستثمار العقاري والسياحي ،أن ترفيق هذه الكمية من الأراضي يضمن تشغيل قطاع المقاولات الذي عانى ركوداً خلال المرحلة الماضية ، وهو ما يعني تشغيل آلاف فرص العمل وتحريك العديد من الصناعات التابعة ، بالإضافة إلى تقليل معدلات البطالة بالسوق المحلية.

وأوضح الجمال أن وجود مخزون أراضي لدى الهيئة يعني استعدادها لتنفيذ مشروعات تنموية في أي وقت ، وهو ما يعني تحريك المخططات المتواجدة لدى الحكومة ، لافتاً إلى ضرورة التنوع في الأماكن التي يتم ترفيق الأراضي بها ، بهدف الوصول لتوزيع عادل للتنمية على كافة مناطق الجمهورية بالإضافة إلى تحقيق خطة الحكومة بنقل التكدس السكاني لخارج العاصمة خلال المرحلة المقبلة.